Kupac ne postaje vlasnik nekretnine sklapanjem kupoprodajnog ugovora, već uknjižbom vlasništva. Upravo zato niti jedan kupac ne bi smio preskočiti upis u zemljišne knjige nakon potpisivanja ugovora.
No, mnogi ne znaju da ovaj korak, zapravo – neće moći odraditi sami. To će u njihovo ime morati učiniti javni bilježnik ili odvjetnik, sve će to trebati i platiti, a i pripremiti određenu dokumentaciju…
Koraka ima dosta, a mjesta na kojima se možeš informirati malo. Ovaj će te vodič pripremiti na cijelu proceduru i pomoći ti da prođe što bezbolnije.
Što zapravo podrazumijeva upis prava vlasništva?
Upis prava vlasništva podrazumijeva upis podataka o novom vlasniku u zemljišne knjige vezane uz nekretninu. To u elektroničkom obliku izgleda ovako:
Dakle, vlasništvo se upisuje u takozvanu vlastovnicu ili list B zemljišnoknjižnog izvatka (ZK izvatka). List A sadržava podatke o nekretnini, list C podatke o eventualnim zabilježbama, a list B, dakle, informacije o vlasništvu.
Kako podnijeti prijedlog za upis prava vlasništva?
Što se tiče samog postupka upisa, on je vrlo jednostavan. Potrebno je samo podnijeti zahtjev i priložiti potrebnu dokumentaciju na portalu Uređena zemlja.
Što se potrebne dokumentacije tiče, ona uključuje:
- izvornik ili ovjereni prijepis, odnosno presliku isprave o pravnom poslu – ugovor o kupoprodaji, tabularna izjava (ako je riječ o kupoprodaji), ugovor o darovanju, ugovor o zamjeni i slično
- dokaz o državljanstvu stjecatelja prava vlasništva – domovnica, osobna iskaznica, putovnica
- dokaz o oslobođenju od plaćanja sudske pristojbe, ako postoji
Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije cijeli je postupak detaljnije opisalo ovdje:
Treba naglasiti da se sudska pristojba može i uvećati, i to za čak pet puta, ako s upisom vlasništva zakasniš.
Konkretno, zahtjev treba predati u roku od 60 dana od stjecanja prava na upis vlasništva. U suprotnom će ti biti naplaćen već spomenuti peterostruki iznos.
Nakon predaje zahtjeva i potrebne dokumentacije, prijedlog će dobiti urudžbeni broj. On se sastoji od broja predmeta i oznake godine u kojoj je predmet primljen. Pod tim brojem će sud i izdati konačno rješenje. On će također biti naveden i u zemljišnoj knjizi dok sud ne donese odluku, kako bi se iz ZK-a jasno vidjelo da je predmet u obradi.
U međuvremenu možeš pratiti status predmeta na portalu Uređena zemlja, a konačnu odluku suda ćeš dobiti na kućnu adresu.
Prema Zakonu o zemljišnim knjigama, sud treba donijeti rješenje u roku od 15 dana.
Termini koje treba razlikovati: Uknjižba, predbilježba, zabilježba
Ukratko treba razjasniti i razliku između uknjižbe, predbilježbe i zabilježbe u zemljišnim knjigama.
Uknjižba prava vlasništva podrazumijeva da se pravo na vlasništvo steklo bez potrebe za budućim pravdanjem. Ona se obično provodi kad kupac prodavatelju isplati cjelokupni iznos nekretnine.
Predbilježba prava vlasništva, pak, drugoj strani jamči uknjižbu vlasništva nakon što za to ispuni uvjete. Primjerice, uvjet može biti da kupac prvo mora isplatiti cjelokupni iznos nekretnine.
Svrha takve predbilježbe je garantirati kupcu da neće imati problema s upisom vlasništva nakon isplate.
Zabilježba, naposljetku, uopće nije vezana za upis vlasništva već za ostale okolnosti nekretnine ili vlasnika nekretnine. Na primjer, zabilježbom se u zemljišnim knjigama može naznačiti maloljetnost vlasnika, da je vlasnik u stečaju, da je nekretnina pod ovrhom ili predmet pravnog spora i slično.
Takve se zabilježbe nalaze na spomenutom listu C svakog ZK izvatka.
Dakle:
→ Uknjižba se provodi kad kupac ispuni sve uvjete iz kupoprodajnog ugovora.
→ Predbilježba se provodi prije nego kupac ispuni te uvjete.
Za prodavatelja bi bilo najbolje da se provodi samo uknjižba, a ne predbilježba vlasništva. Time osigurava da će mu kupac platiti nekretninu prije nego nastanu ikakvi novi upisi u zemljišnim knjigama.
No, za kupca bi bolji izbor mogla biti predbilježba. On time, pak, osigurava da će nakon podmirenja svojih obveza zaista moći upisati vlasništvo u zemljišne knjige.
Naime, čak i nakon što kupac plati nekretninu u cijelosti, on na temelju samo kupoprodajnog ugovora ne može uknjižiti vlasništvo, ako u njega nije već uključena tabularna izjava. Ova se izjava može ugraditi u kupoprodajni ugovor, ali i izdati kao zaseban dokument.
U potonjem slučaju, teoretski se može dogoditi da prodavatelj ovu izjavu odbije izdati kupcu nakon isplate. Predbilježba bi bilo dodatno sredstvo kojim ga se na to “prisiljava”.
Treba reći da su predbilježbe u Hrvatskoj ipak još rijetka pojava i nepoznanica. Stoga, ako prodavatelj na njih ne pristane, to ne mora nužno biti znak za uzbunu, već samo znak nesigurnosti.
Također, iz našeg iskustva su problemi s ishođenjem tabularne izjave iznimno rijetki. U najgorem slučaju, i za takve situacije postoji pravni lijek. Osim toga, kao što smo spomenuli, vrlo često je bolja alternativa za obje strane jednostavno ugraditi tabularnu izjavu u kupoprodajni ugovor.
Time kupac osigurava nesmetan upis vlasništva, a prodavatelj izbjegava “preuranjene” bilješke u zemljišnim knjigama.
Koliko sve to košta – i tko to plaća?
Prvo treba platiti podnesak kojim se traži upis u zemljišnu knjigu u iznosu od 6,64 EUR. Kad sud donese odluku, potrebno je i platiti pristojbu od 26,54 EUR.
Naravno, ne treba zaboraviti da ovome prethode drugi troškovi.
Konkretno, prije podnošenja zahtjeva za upis, potrebno je ovjeriti kupoprodajni ugovor, a i tabularnu izjavu, ako ista nije već ugrađena u ugovor. Cijena ovjere ovisi o vrijednosti nekretnine.
Nakon kupnje također skoro uvijek treba platiti i porez na promet nekretnina. On iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku kupnje. Kupci kojima je to prva nekretnina, a mlađi su od 45 godina, trenutačno imaju pravo na povrat ovog poreza.
Ako, pritom, nekretninu kupuješ na kredit, računaj i na troškove solemnizacije, kao i troškove samog kredita – odnosno kamate koje ćeš platiti banci.
Naš tim ti može pomoći uštedjeti na zadnjoj stavci.
Što se ostalih troškova tiče, uobičajeno je da ih snosi kupac. No, s prodavateljem možeš pokušati napraviti drukčiji dogovor.
Koliko traje cijela procedura?
Već smo rekli da sud odluku o upisu vlasništva treba donijeti u roku od 15 dana. Pod uvjetom da je sva ostala dokumentacija spremna, te da je prijedlog odobren isprve, toliko bi trebala i trajati cjelokupna procedura.
Naravno, postoje faktori koji ju mogu oduljiti – recimo, ako odvjetnik ili javni bilježnik odmah ne preda prijedlog za upis, ako prijedlog bude odbijen pa ga je potrebno ponovno slati, ako vlasnik odugovlači s tabularnom izjavom i slično.
Rubni slučajevi
Na kraju ćemo prokomentirati još neke rubne slučajeve i pitanja o uknjižbi vlasništva.
Što ako ne postoji zemljišna knjiga za općinu u kojoj se nalazi željena nekretnina?
Prema odgovoru Ministarstva, u ovom slučaju nadležni zemljišnoknjižni odjel u toj općini umjesto ZK izvatka izdaje Potvrde kojima se dokazuje vlasništvo. Na temelju tih potvrda ćeš moći uknjižiti vlasništvo jednako kao i sa ZK izvatkom.
Što ako ne upišem vlasništvo?
Ako ne upišeš vlasništvo, u očima banke, suda i države nisi stvarni vlasnik nekretnine.
To znači da ju ne možeš prodati, darovati, niti založiti, primjerice, pri podizanju hipotekarnog kredita.
Istovremeno, stvarni vlasnik ostaje osoba upisana u vlastovnicu, što može izazvati drugi set problema. Taj vlasnik, za razliku od tebe, može napraviti sve od navedenog – dakle, prodati, darovati ili založiti nekretninu – a nekretnina čak može biti i ovršena uslijed njegovih eventualnih dugova.
Prema tome, upisivanje vlasništva nikako nije dobro izbjeći.
Može li se odbiti prijedlog za uknjižbu i zašto?
Da. Jedan od čestih razloga je nepotpuna ili netočna dokumentacija. Na primjer, ako se podaci u kupoprodajnom ugovoru razlikuju od podataka u ZK izvatku, sud može odbiti prijedlog za uknjižbu.
Osim toga, sud će odbiti prijedlog i ako je iz zemljišne knjige vidljivo da postoje ikakve zapreke upisu vlasništva. Stoga je važno da prije kupnje nekretnine dobro proučiš ZK izvadak za istu.
