Kada uporabna dozvola nije potrebna, i kako ju pribaviti kad je?

Bilo da gradiš ili kupuješ nekretninu, jedan od najvažnijih dokumenata koje trebaš imati obično je uporabna dozvola. Bez nje često ne možeš legalno koristiti nekretninu, a proces realizacije kredita se može zakomplicirati.

No, istina je da u nekim slučajevima ovaj dokument nije nužan, a ponekad ga je i moguće ishoditi na jednostavniji način od uobičajenog. O svemu tome nam je više rekao geodetski ured Terren, čiji zaposlenici imaju pregršt iskustva u legalizaciji nekretnina. 

Kad nam obično treba uporabna dozvola?

– Uporabna dozvola je službeni dokument koji potvrđuje da je građevina izgrađena u skladu s građevinskim propisima i da se može koristiti, pojašnjavaju iz Terrena. 

Prema tome, uporabna dozvola nam je u pravilu potrebna kadgod građevinu želimo legalno “koristiti ili staviti u pogon”. U praksi, ovaj dokument će nam trebati u mnogim situacijama, a neke od njih su: 

• realizacija kredita
• prodaja nekretnine
• rekonstrukcija nekretnine 
• iznajmljivanje apartmana

Naravno, izuzeci postoje. Recimo, banka može odobriti stambeni kredit i bez uporabne dozvole ako postoje drugi dokumenti koji dokazuju legalnost. Također, nekretninu je teoretski moguće prodati bez uporabne dozvole, ali će bazen kupaca biti manji, a i cijena će se vjerojatno morati “korigirati”.

Ima li nekretnina takav dokument se lako može provjeriti, budući da se radi o javnom  podatku u zemljišnim knjigama: 

Prema tome, oni koji, recimo, žele prodati nekretninu bez uporabne dozvole, ovu činjenicu neće lako sakriti od kupaca. Pritom ipak treba reći da postoje nekretnine koje zaista imaju uporabnu dozvolu bez da je to zabilježeno u zemljišnim knjigama. Zato bi dokumentaciju ipak trebalo i direktno zatražiti od prodavača.

Kad uporabna dozvola ipak nije potrebna?

Uporabna dozvola ipak nije potrebna baš uvijek i za svaki objekt. 

– Prema Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima, postoje određeni objekti za koje nije potrebno ishoditi uporabnu dozvolu, pojašnjava Terren. 

To uključuje, između ostalog:

• Male pomoćne objekte: vrtne sjenice, male nadstrešnice i terase uz postojeću zgradu, cisterne do 27 m³, spremnik za otpad, boćališta, grobnice i spomenike, promatračnice, skladišta boca za plin, jednostavne poljoprivredne i stočne objekte.
• Privremene objekte: kioske, šatore za sajmove i manifestacije, zgrade od platna ili drveta na lokacijama za robinzonski turizam.
• Radove na postojećim objektima: redovito održavanje, hitne popravke, zamjenu prozora i vrata, dodavanje sunčanih kolektora ili manjih instalacija bez utjecaja na nosivu konstrukciju.

Iako je sve navedeno legalno i bez uporabne dozvole, Terren tim ipak upozorava da bi nedostatak iste mogao vlasnicima i budućim kupcima mogao zadavati probleme.

– Ovi se objekti i radovi često upisuju u katastar kao “zgrada” ili “druga građevina”, ali se u zemljišnim knjigama može pojaviti zabilješka da za objekt nije priložena uporabna dozvola. 

Terren ističe da vlasnici ili investitori mogu surađivati s geodetskim uredima kako bi ishodili takvu izjavu. 

– Ako objekt ne zahtijeva uporabnu dozvolu, geodet može pribaviti izjavu nadležnog Ureda za graditeljstvo koja potvrđuje da dozvola nije potrebna. Time se izbjegavaju pravne nejasnoće.

Postoje li ipak i nekretnine za koje uporabna dozvola nije potrebna? 

Uvriježeno je mišljenje da uporabna dozvola nije potrebna za neke nekretnine, na primjer za zgrade izgrađene prije 1968. godine. No, Terren kaže da ovo nije u potpunosti točno.

– Danas je, za sve postojeće zgrade i bez obzira na starost, potreban neki dokaz da je zgrada u potpunosti izvedena prema propisima. Sama starost građevine za to nije dovoljna.

Zakon o gradnji zaista definira određene građevine za koje se može izdati posebna uporabna dozvola ili ekvivalent uporabne dozvole. No, on ne kaže da je nekretnina bez ikakvog dokaza o legalnosti prihvatljiva.

U ovu kategoriju ulaze:

• Građevine izgrađene do 15. veljače 1968.
• Građevine izgrađene na temelju akta za građenje izdanog do 1. listopada 2007. godine (a nakon 15. veljače 1968 godine)
• Građevine izgrađene, rekonstruirane, obnovljene ili sanirane u provedbi propisa o obnovi, odnosno propisa o područjima posebne državne skrbi
• Građevine koje je Republika Hrvatska stekla u svrhu stambenog zbrinjavanja
• Građevine čiji je akt za građenje uništen ili nedostupan

Neke od ovih građevina mogu imati drukčije aktove za uporabu te oni mogu biti i priznati. Ako ih, pak, nemaju, trebala bi se ishoditi uporabna dozvola, ali, kao što kaže Jutarnji list, za to su predviđeni “laki uvjeti upisa”.

Terren nam je pojasnio kako procedura izgleda u svim ovim slučajevima.

Uporabna dozvola za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968. godine

– Građevine izgrađene do ovog datuma smatraju se izgrađenima na temelju pravomoćne građevinske dozvole, iako dokumentacija često ne postoji. Za takve građevine nije potrebno provoditi tehnički pregled, već se naglasak stavlja na utvrđivanje vremena izgradnje. 

Podnositelj zahtjeva mora dostaviti:

• kopiju katastarskog plana za katastarsku česticu
• dokaze da je građevina izgrađena do navedenog datuma

Uporabna dozvola za građevinu izgrađenu na temelju akta za građenje izdanog do 1. listopada 2007. godine

– Ako je građevina izgrađena na temelju akta izdanog do 1. listopada 2007. godine, tijelo graditeljstva može, na zahtjev stranke, izdati uporabnu dozvolu na temelju tog akta. 

Podnositelj zahtjeva treba priložiti:

• građevinsku dozvolu ili odgovarajući akt
• potvrdu da je građevina izvedena u skladu s tim aktom

Uporabna dozvola za građevinu izgrađenu, rekonstruiranu, obnovljenu ili saniranu u provedbi propisa o obnovi, odnosno propisa o područjima posebne državne skrbi

– Ove se građevine smatraju izgrađenima na temelju pravomoćne građevinske dozvole ako tijelo graditeljstva za njih izda uporabnu dozvolu. 

Zahtjev mora sadržavati:

• katastarski plan
• dokaz o provođenju radova u skladu s propisima ili odlukama nadležnih tijela

Dozvola se izdaje nakon očevida na licu mjesta i potvrde zakonitosti izvedenih radova.

Uporabna dozvola za građevinu koju je Republika Hrvatska stekla u svrhu stambenog zbrinjavanja

– Ako je građevina kupljena od strane Republike Hrvatske za stambeno zbrinjavanje, izdaje se posebna uporabna dozvola uz:

• kopiju katastarskog plana
• potvrdu Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama

Ova dozvola formalno potvrđuje da je građevina zakonito stečena i može se koristiti u skladu s namjenom.

Uporabna dozvola za građevinu čiji je akt za građenje uništen ili nedostupan

– Za građevine čiji je akt za građenje uništen zbog prirodnih nepogoda, ratnih ili drugih razaranja, izdaje se uporabna dozvola nakon:

• provjere dostupnosti arhiva
• dokazivanja uništenja akta ili nedostupnosti

I u ovom se slučaju provodi očevid na licu mjesta, a dozvola potvrđuje da je građevina izgrađena legalno unatoč nedostatku dokumentacije.

Uporabna dozvola u praksi

Pogledajmo sada kako se ova teorija primjenjuje u praksi. Oprimjerit ćemo to na pet čestih slučajeva i navesti kad je uporabnu dozvolu potrebno ishoditi, a kada ne.

1. Studija slučaja: Gradnja pomoćne građevine

Vlasnik obiteljske kuće s uporabnom dozvolom želi u dvorištu napraviti vrtnu sjenicu. Za ovaj objekt nije potrebna uporabna dozvola, no preporučljivo je ishoditi izjavu nadležnog Ureda za graditeljstvo koja to potvrđuje.

2. Studija slučaja: Korištenje nekretnine bez uporabne dozvole

Vlasnik obiteljske kuće nema uporabnu dozvolu niti ekvivalent istoj, a već živi u njoj. On je tad u prekršaju i trebao bi što prije krenuti u postupak legalizacije. 

Terren kaže da je u ovom slučaju prvi korak kontaktirati ovlaštenog projektanta, odnosno arhitekta ili građevinara. 

– Projektant će utvrditi po kojem je pravnom aktu nekretnina izgrađena i prema kojem bi se aktu trebala ishoditi uporabna dozvola. Na temelju te analize, procijenit će je li potrebno angažirati geodeta, statičara ili druge stručnjake za pripremu dokumentacije.

Ako nedostaju neki dokumenti koji su potrebni za ishođenje uporabne dozvole, na primjer izjava izvođača ili završno izvješće nadzornog inženjera, Terren kaže da projektant može predložiti alternativne dokaze. To može uključivati geodetsko snimanje, katastarske podatke i drugo.

3. Studija slučaja: Kupnja stare nekretnine bez uporabne dozvole

Kupac je na oglasu pronašao obiteljsku kuću sagrađenu 1959. godine. Kuća nema uporabnu dozvolu niti ekvivalent. U ovom slučaju, treba ishoditi jedan od ovih dokumenata, a primjenjuje se pojednostavljeni postupak.

Tehničkog pregleda nema, a zahtjevu je samo potrebno priložiti:

• kopiju katastarskog plana za katastarsku česticu
• dokaze da je građevina izgrađena do navedenog datuma 

Što se kredita tiče, u ovom slučaju će ga mnoge banke odobriti i bez uporabne dozvole. Kupac “samo” treba dokazati da je nekretnina izgrađena prije 15.2.1968. godine.

4. Studija slučaja: Prodaja nekretnine bez uporabne dozvole

Vlasnik vikendice seli izvan Hrvatske te želi istu prodati. No, vikendica nema uporabnu dozvolu niti neki ekvivalent, čime je vlasnik već u prekršaju. 

Vlasnik ipak može prodati vikendicu bez uporabne dozvole te obvezu ishođenja iste “prebaciti” na kupca. No, to će vjerojatno otežati proces prodaje, budući da većina kupaca i agencija za nekretnine preferira čist pravni status. 

Banke također neće kupcu izdati namjenski kredit bez uporabne dozvole ili važećeg ekvivalenta. Iako postoji opcija za financiranje i takvih objekata—na primjer, korištenjem druge nekretnine kao instrumenta osiguranja—i za kupca je važno znati da kupuje legalnu nekretninu.

5. Studija slučaja: Podizanje krova ili adaptacija potkrovlja

Vlasnik nekretnine želi podići krov ili adaptirati prostor u potkrovlju. U ovom slučaju, uporabna dozvola može, ali i ne mora biti potrebna. Terren kaže da bi se vlasnik o svom konkretnom slučaju trebao posavjetovati s projektantom. 

– Projektant će trebati procijeniti je li rad zahtjevnog karaktera, što obično uključuje promjene na konstrukciji, povećanje obujma prostora i utjecaj na statiku.

Ako se doista radi o takvim zahtjevnim radovima, Terren kaže da će trebati ishoditi novu uporabnu dozvolu, ali tek nakon ishođenja građevinske dozvole ili glavnog projekta za rekonstrukciju, prijave početka radova i tehničkog pregleda.

– Manji radovi, poput zamjene stolarije, preuređenja interijera ili promjena tapeta, obično ne zahtijevaju novu dozvolu. Ako postoji nejasnoća oko opsega radova, preporučuje se konzultacija s projektantom.

Kada i gdje izvaditi uporabnu dozvolu?

Zahtjev za uporabnu dozvolu možeš podnijeti elektronički putem platforme eDozvola ili u nadležnom upravnom tijelu za graditeljstvo i prostorno uređenje. Popis nadležnih tijela po županijama dostupan je ovdje.

U tom kontekstu trebamo razlikovati klasičnu uporabnu dozvolu i uporabnu dozvolu za dio građevine. Ova potonja se, kao što joj ime kaže, izdaje samo za dio građevine koji je spreman za korištenje. 

– Ako zgrada već postoji na terenu, a zakon je naknadno propisao obvezu ishođenja uporabne dozvole, potrebno je podnijeti zahtjev čim zakon stupi na snagu. Na taj način osigurava se legalna uporaba i izbjegavaju eventualne sankcije, dodaje Terren.

Cijeli postupak ishođenja uporabne dozvole detaljnije ćemo opisati u nastavku.

Cijena uporabne dozvole

Cijene uporabnih dozvola mogu varirati ovisno o tipu dozvole i samoj građevini. Sve one određene su Uredbom o Tarifi upravnih pristojbi, pa preporučujemo da ju pogledaš ako ti trebaju informacije za neki specifičan slučaj.

Čisto za usporedbu, cijena za određene građevine – na primjer, one izgrađene do 15. veljače 1968. godine – je nešto niža, odnosno 79,63 EUR. Ako, pak, trebaš uporabnu dozvolu samo za dio građevine, platit ćeš samo dio pristojbe koji je razmjeran tom dijelu građevine.

Postupak ishođenja uporabne dozvole

Zahtjev za uporabnu dozvolu može podnijeti vlasnik nekretnine ili investitor, ali mu u tome mogu (i trebaju) pomoći stručnjaci s kojima je radio na istoj, poput geodeta i izvođača. Njihova će uloga biti važna u pripremi potrebne dokumentacije.

Upravo je zato uporabnu dozvolu najlakše ishoditi odmah nakon građenja. Kao što kaže Terren, dokumentacija i stručnjaci su tad lakše dostupni.

Ako, s druge strane, uporabnu dozvolu ishodimo dugo nakon gradnje, moguće su određene formalne posljedice, a i usporavanje procesa.

– Kupac ili investitor može shvatiti da mu nedostaje neki “papir” koji će tek morati pribaviti. Osobe koje su na građevini radile također mogu biti nedostupne i cijeli se proces može zakomplicirati.

Ishođenje uporabne dozvole odmah nakon građenja	Naknadno ishođenje uporabne dozvole
Sve je u skladu sa zakonom	Moguć prekršaj i formalne posljedice
Lako prikupljanje dokumentacije	Otežano prikupljanje dokumentacije
Proces je brži i lakši	Proces je sporiji i zahtjevniji

U slučaju naknadnog podnošenja zahtjeva, Terren kaže da bi najbolje prvo bilo angažirati projektanta koji će usmjeriti daljnji proces. Ostali koraci su isti, a prvi je priprema dokumentacije.

 1. Priprema dokumentacije

Prvo treba pripremiti svu dokumentaciju, a tu geodetski uredi igraju uključnu ulogu.  

– Oni potvrđuju pravilnu lokaciju i izvedeno stanje građevine, što je zakonski uvjet za legalnu uporabu objekta.

Konkretno, geodetski uredi na ovom koraku imaju dvije glavne zadaće: 

• Izraditi geodetsku snimku izvedenog stanja — Ovo podrazumijeva izlazak geodeta na teren i snimanje izvedene zgrade propisanom točnošću. Podaci se uspoređuju s ovjerenim glavnim projektom, a geodet izrađuje izjavu o sukladnosti građevine s projektom.
• Pripremiti geodetski elaborat i GML datoteke — Izvedeno stanje i podaci o zgradi predaju se u obliku geodetskog elaborata i elektroničkih GML datoteka, koje se prilažu zahtjevu za izdavanje uporabne dozvole.

Geodetskim elaboratom se formira i građevna čestica, što je također potrebno za urednu predaju zahtjeva. 

Osim s geodetima, investitor bi trebao surađivati i s izvođačem, jer od njega mora ishoditi pisanu izjavu koju također treba priložiti. No, kao što je Terren već spomenuo, ako nešto od dokumentacije nije dostupno, poput ove izjave, projektant može predložiti druge dokaze.

2. Podnošenje zahtjeva

Zahtjevu za uporabnu dozvolu potrebno je priložiti opsežnu dokumentaciju, konkretno: 

• fotokopiju građevinske dozvole, odnosno primjerak glavnog projekta za građevinu koja se može graditi ili radove koji se mogu izvoditi na temelju glavnog projekta
• podatke o sudionicima u gradnji
• pisanu izjavu izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine
• završno izvješće nadzornog inženjera o izvedbi građevine
• izjavu ovlaštenog inženjera geodezije da je građevina izgrađena u skladu s geodetskim projektom (ako se radi o građevini za koju se izrađuje geodetski projekt)
• geodetski elaborat za evidentiranje građevine u katastru ili promjenu podataka o zgradama ili drugim građevinama, odnosno geodetski elaborat vodova (infrastrukture), koji je ovjerilo tijelo nadležno za državnu izmjeru i katastar nekretnina, odnosno geodetske poslove u jedinici lokalne samouprave, ako se radi o građevini za koju se ne izrađuje geodetski projekt, a koja se evidentira u katastru, odnosno katastru vodova (infrastrukture)
• izjavu ovlaštenog inženjera geodezije da je građevina smještena na građevnoj čestici u skladu s elaboratom o iskolčenju (ako se radi o građevini za koju se ne izrađuje geodetski projekt)
• energetski certifikat zgrade, ako se zahtjev podnosi za zgradu koja mora ispunjavati zahtjeve energetske učinkovitosti.

Zahtjev i dokumentaciju je najlakše podnijeti putem platforme eDozvola. 

3. Pregled dokumentacije

Ministarstvo ili nadležno upravno tijelo će pregledati dokumentaciju. Ako je ista uredna, pozvat će investitora ili vlasnika na tehnički pregled putem platforme eDozvola.

4. Tehnički pregled

Tehnički pregled građevine obavlja se u roku od 30 ili 15 dana od dana primitka urednog zahtjeva za izdavanje uporabne dozvole. 

• Pregledu moraju prisustvovati sudionici u gradnji te dati odgovore ili objašnjenja koja se od njih eventualno zatraže. 
• O obavljenom tehničkom pregledu se sastavlja i zapisnik.

Ovaj postupak detaljno je opisan i određen Pravilnikom o tehničkom pregledu građevine.

5. Izdavanje uporabne dozvole

Ako su svi uvjeti zadovoljeni, uporabna dozvola se izdaje u roku od osam dana od dana obavljenoga tehničkog pregleda. Ako se, pak, tijekom tehničkog pregleda utvrde neki nedostaci, izdavanje dozvole se odgađa dok investitor iste ne otkloni.

Što nakon što je uporabna dozvola izdana?

– Nakon izdavanja uporabne dozvole, geodet izrađuje elaborat za promjenu podataka o zgradama, kojim se objekt legalno evidentira u katastarskim i zemljišnoknjižnim evidencijama, pojašnjava Terren.

Dakle, posao nije u potpunosti završen nakon što je uporabna dozvola izdana. Potrebno je još sve to i evidentirati u katastru ili zemljišnim knjigama na temelju geodetskog elaborata. Nakon toga je građevina konačno legalno spremna za uporabu.

Postoji li mogućnost da moj zahtjev bude odbijen? 

Da, i to, nažalost, ima brojne negativne posljedice. One mogu uključivati sljedeće: 

Kao prvo, dok nemaš uporabnu dozvolu, nekretninu ne možeš legalno koristiti. Osim što u njoj ne smiješ živjeti, također ju ne smiješ staviti u pogon niti obavljati djelatnost u njoj. Jasno je da ovo mnogima predstavlja velik izazov, posebice obiteljima s djecom i obrtnicima. 

Moguće su i pravne posljedice, poput utvrđivanja prekršaja, a u najgorem slučaju se čak može naložiti rušenje građevine.

– Ako je zahtjev za uporabnu dozvolu odbijen, inspektor može izdati rješenje koje bi naložilo vraćanje građevine u prvobitno legalno stanje, ishođenje dokumentacije prema izvedenom stanju, pa i uklanjanje objekta ako se isti ne može legalizirati, kaže Terren.

Naposljetku, ni financijske posljedice nisu zanemarive. Nedostatak uporabne dozvole može značajno srušiti tržišnu vrijednost nekretnine, no i ponovno ishođenje dozvole sa sobom povlači nove troškove. 

U svakom slučaju, ako ti je zahtjev odbijen, Terren preporučuje ovaj slijed koraka:

1. Posavjetovati se s projektantom koji može protumačiti rješenje o odbijanju i identificirati razloge — na primjer, nedostatak dokumentacije, neusklađenost s prostornim planom
2. Dopuniti ili ispraviti dokumentaciju, ili razmotriti novu građevinsku dozvolu ili legalizaciju ako je građevina izvedena mimo dozvole, ali u skladu s prostornim planom

Ako nekretnina nije evidentirana u katastru, možda će ti trebati i geodet.

Trebaš li kupiti nekretninu bez uporabne dozvole? 

Kratko i jasno, takve investicije je najbolje izbjegavati. No, ako baš želiš kupiti nekretninu koja trenutačno nema uporabnu dozvolu, savjetujemo da se konzultiraš s geodetskim uredom poput Terrena i utvrdiš je li ju moguće ishoditi. Ako ne, od kupnje je najbolje odustati i pronaći nekretninu s urednijim pravnim statusom.

O Terrenu

Terren je geodetski ured osnovan 2008. godine, specijaliziran za sve vrste geodetskih usluga – od etažiranja obiteljskih kuća do izrade složenih geodetskih elaborata za velike sustave poput KBC Dubrava, Grad Zagreb, HŽ Infrastruktura i logističkog centra tvrtke Orbico u Zdenčini. Tim odlikuju dugogodišnje iskustvo, preciznost i pouzdanost u provedbi projekata svih veličina.