Mini vodič: ZK izvadak za kupce nekretnine

Dok razgledavaš svoj potencijalni novi dom u glavi vjerojatno raspoređuješ namještaj, biraš boju zidova i zamišljaš prvu jutarnju kavu na balkonu. No, prije nego te ponese val uzbuđenja, vrijeme je da se vratiš u realnost. Pravu priču o nekretnini ne priča njezin vlasnik, a još manje svježe obojeni zidovi. Sve informacije koje trebaš znati nalaze se u zemljišnoknjižnom izvatku.

Zato prije potpisivanja ugovora obavezno trebaš provjeriti ZK izvadak. U nastavku saznaj kako do njega doći i kako ga pravilno pročitati. Krenimo od osnova.

Što je ZK izvadak?

ZK izvadak, skraćenica je za službeni dokument naziva zemljišnoknjižni izvadak. Riječ je o javnoj ispravi kojom se dokazuje vlasništvo ili neko drugo pravo nad nekretninom. 

Zamisli ga kao “službeni profil” stana, kuće ili zemljišta koje planiraš kupiti. U njemu su zapisane sve ključne informacije: od točne kvadrature i imena vlasnika, pa sve do skrivenih dugova i upisanih hipoteka. Upravo zato, zemljišnoknjižni izvadak je najvažniji dokument u cijelom procesu kupoprodaje nekretnine.

Kako izgleda ZK izvadak?

Potpuni ZK izvadak sastoji se od tri dijela:

1. Posjedovnica ili list A → opisuje nekretninu i njezina tehnička obilježja. U njoj možeš saznati broj katastarske čestice, njenu površinu, adresu i način uporabe.
2. Vlasnički list ili list B → prikazuje vlasnike i njihovu vlasničku strukturu.
3. Teretovnica ili list C → pokazuje jesu li prava vlasnika na nekretnini na neki način ograničena. Odnosno postoje li dugovi, tereti ili tuđa prava koja pritišću tu nekretninu.

Ako kupuješ nekretninu, dobra vijest je da ne moraš čekati vlasnika da ti pošalje ZK izvadak, već ga jednostavno možeš izvaditi sam/a.

Kako izvaditi ZK izvadak?

ZK izvadak možeš izvaditi na tri načina:

1. online putem portala Uređena zemlja
2. kod javnog bilježnika ili odvjetnika
3. osobno u gruntovnici

Najjednostavniji način je da ga izvadiš online putem portala Uređena zemlja. U tom slučaju imaš dvije opcije: možeš zatražiti službeni ili neslužbeni izvadak. Međutim, da bi mogao/la pristupiti službenom dokumentu, moraš imati broj čestice.

ZK izvadak po čestici

Zemljišnoknjižni izvadak najjednostavnije ćeš izvaditi ako znaš broj čestice. U tom slučaju možeš posjetiti portal Uređena zemlja, odabrati ZK odjel, željenu knjigu i upisati broj katastarske čestice ili ZK uloška.

Također, možeš (ali i ne moraš) odabrati i opciju povijesnog ili posebnog izvatka. 

Nakon što klikneš na “Izradi izvadak”, službeni dokument pojavit će se u tom korisničkom pretincu gdje ga možeš preuzeti.

ZK izvadak po adresi

Ako nemaš broj čestice, možeš ga lako saznati pomoću adrese.

Ponovno otvori portal Uređena zemlja i odaberi uslugu “Pronađi katastarsku česticu”. Otvorit će ti se karta Hrvatske na kojoj ćeš, ako znaš adresu, moći locirati željenu nekretninu. Klikom na nju, u izborniku s lijeve strane (pod kategorijom Posjedovnica I) odmah ćeš vidjeti ono što tražiš – broj katastarske čestice.

Sada kada imaš taj broj, samo ponovi korak iz prethodnog poglavlja i tvoj ZK izvadak je spreman.

ZK izvadak po imenu i prezimenu

Ako su ime i prezime jedini podaci koje imaš, do online ZK izvatka nećeš doći tako lako kao u prethodna dva primjera. Naime, ako se prijaviš na sustav e-Građani, primijetit ćeš da opcija pretraživanja zemljišnih knjiga po imenu i prezimenu ne postoji.

Iako su hrvatske zemljišne knjige javne, sustav je postavljen tako da se pretražuje objekt (nekretnina), a ne osoba. To je napravljeno zbog zaštite osobnih podataka (GDPR-a) kako nitko ne bi mogao jednim klikom vidjeti sve što posjeduješ.

Ipak, ako imaš samo ime vlasnika, postoje tri metode kako doći do izvatka.

Metoda 1: Lociranje preko adrese

Ako znaš ime osobe i barem približnu lokaciju (npr. ulicu ili selo gdje se nekretnina nalazi), pomoću digitalne karte možeš pronaći broj čestice. Detaljni postupak opisali smo u poglavlju “ZK izvadak po adresi”.

Metoda 2: Odlazak u gruntovnicu

Ako ne znaš točnu adresu, o zemljišnoknjižnom izvatku možeš se raspitati i u gruntovnici. Tada bi bilo poželjno da imaš i neki dodatni podatak kao što je primjerice OIB, kako bi mogao/la utvrditi da se 100% radi o osobi na koju misliš.

Metoda 3: Preko odvjetnika ili javnog bilježnika

Odvjetnici i javni bilježnici imaju posebne, proširene ovlasti unutar ZIS sustava (Zajedničkog informacijskog sustava) koje obični građani kroz portal e-Građani nemaju. Oni u sustavu mogu pretraživati bazu po imenu, prezimenu i OIB-u.

Doći do samog dokumenta zapravo je lakši dio posla. Prava umjetnost leži u čitanju između redaka. Kupnja nekretnine prevelika je životna investicija da bi se slijepo vjerovalo riječima prodavatelja ili “čistom dojmu” pri razgledavanju stana. Kada otvoriš zemljišnoknjižni izvadak, tvoj cilj nije samo potvrditi tko je vlasnik, već aktivno tražiti skrivene probleme.

🚩Crvene zastavice koje ne smiješ previdjeti

Ako kupuješ nekretninu posebnu pažnju trebaš obratiti ima li tvoja nekretnina:

• razliku u kvadraturi ili opisu između ZK i katastra
• višestruke vlasnike
• aktivne plombe
• zabilježen spor
• zabilježenu ovrhu 
• pravo doživotnog uživanja

Razlika u kvadraturi ili opisu

Ako u ZK izvatku (List A) piše da kupuješ “oranicu od 500m²”, a na terenu stoji izgrađena kuća s tri stana – to je, pretpostavljaš, ogromni “red flag”.

Takva situacija indicira da nekretnina nije legalizirana, etažirana ili upisana u zemljišne knjige. Ako planiraš dizati stambeni kredit, banka će te u startu odbiti jer za njih ta kuća na papiru uopće ne postoji.

Višestruki vlasnici

Ako u Listu B vidiš da je vlasništvo podijeljeno na tri brata, a s tobom pregovara samo jedan od njih, koji tvrdi da je “sve to njegovo”, ponovno ti se treba “upaliti alarm”.

Da bi tvoja kupnja bila legalna, na ugovoru moraju biti potpisi svih upisanih suvlasnika. Ako samo jedan odbije potpisati, tvoj ugovor ne vrijedi za cijelu nekretninu.

Aktivne plombe

Plomba znači da je sudu predan neki zahtjev u vezi te nekretnine, ali sud o njemu još nije donio pravomoćnu odluku.

Najveća “kvaka” je u tome što ne znaš što je u toj plombi dok ne provjeriš. To može biti zahtjev za upis novog vlasnika, nova hipoteka, ili nečija tužba. Zato ti preporučujemo da ne potpisuješ nikakav ugovor, dok se ne uvjeriš što plomba označava.

Zabilježba spora

Ako u zemljišnoknjižnom izvatku vidiš upisanu zabilježbu spora, to znači da se na sudu vodi postupak oko te nekretnine. Odnosno, netko osporava vlasništvo prodavatelju. U praksi, to je najčešće bivši bračni drug, nasljednik koji tvrdi da je zakinut, ili susjed koji se spori oko međe.

Kupiš li nekretninu sa zabilježbom spora, kupuješ i rizik tog suđenja. Ako osoba koja je pokrenula spor pobijedi na sudu, ti možeš izgubiti i nekretninu i novac koji si platio/la.

Zabilježba ovrhe ili zabrana otuđenja

Ovo se događa kada prodavatelj ima neplaćene dugove, pa vjerovnici preko suda “sjednu” na nekretninu kako bi se naplatili njezinom prodajom.

Pravo doživotnog uživanja

U teretovnici može biti upisano pravo doživotnog uživanja u korist treće osobe. Najčešće bake, djeda ili roditelja prodavatelja.

Zato prije kupnje moraš dobro provjeriti što piše u ZK izvatku.

Checklista što sve trebaš provjeriti

Prije nego što potpišeš bilo kakav ugovor ili uplatiš kaparu, prođi kroz ovu checklistu:

1. Provjera tehničkih podataka nekretnine (List A)

• Odgovara li kvadratura u papirima stvarnom stanju na terenu?
• Odgovara li upisani “način uporabe” stvarnom?
• Je li stan ispravno etažiran?
• Poklapaju li se podaci s izvodom iz katastra?

2. Provjera vlasništva (List B)

• Je li prodavatelj upisan kao vlasnik 1/1? U slučaju više suvlasnika, jesu li svi suglasni s prodajom?
• Jesu li osobni podaci prodavatelja točni?
• Kako je prodavatelj stekao nekretninu? Ako je u pitanju “friško” nasljedstvo, je li ostavinska rasprava potpuno pravomoćno dovršena?

3. Provjera tereta i dugova (List C)

• Je li teretovnica prazna?
• Postoji li upisana hipoteka?
• Jesu li zabilježeni sporovi ili ovrhe?
• Je li upisano pravo doživotnog uživanja?

Ako je sve u redu, čestitamo, možeš kupiti nekretninu. No da bi to zaista i realizirao/la, pretpostavljamo da trebaš kredit – tu nastupamo mi! 🙂

Ugovori kredit uz kompare.hr

Kupnja nekretnine ozbiljna je životna investicija i sasvim je normalno da se u moru bankarskih pojmova i papira osjećaš izgubljeno. Međutim, uz kompare.hr to ne mora biti tako!

Naši stručni kreditni posrednici surađuju s više banaka, što znači da imaju izravan uvid u ponude na tržištu. Na jednom mjestu tako možeš:

• proučiti sve uvjete i troškove
• izračunati svoju točnu kreditnu sposobnost ovisno o pravilima pojedine banke
• ugovoriti najbolju opciju stambenog kredita po svojoj mjeri

Uz tebe smo kroz cijeli proces: od prve provjere papira i informiranja, pa sve do konačnog preuzimanja ključeva i useljenja. 

Ispuni naš kreditni upitnik i olakšaj si put do vlastitog doma! 🏡