- Kupac nekretnine ne može upisati pravo vlasništva bez tabularne izjave.
- Tabularna izjava može biti uvjetna i bezuvjetna.
- Ovjeru izjave obično plaća kupac.
Ako prvi put prodaješ ili kupuješ nekretninu, vjerojatno se po prvi put susrećeš i s pojmom tabularna izjava. Radi se o nužnom dokumentu za prijenos vlasništva na nekretnini – bez njega, kupac ne može postati pravni vlasnik nekretnine, čak i ako je uplatio punu kupoprodajnu cijenu.
Prema tome, ovaj je dokument ključan za svaki proces kupoprodaje nekretnine. Sve što o njemu trebaš znati, uključujući i to kako ga ishoditi, donosimo ovdje.
Što je tabularna izjava?
Tabularna izjava je dokument kojim prodavatelj nekretnine dozvoljava prijenos vlasništva na kupca i ovlašćuje ga za ishođenje uknjižbe prava vlasništva.
Ona pritom može biti:
- sadržana u ugovoru o kupoprodaji ili se nalaziti na posebnom dokumentu (ispravi)
- uvjetna ili bezuvjetna
Više o ovim razlikama reći ćemo u nastavku. Zasad samo trebaš znati da se vlasništvo nad nekretninom ne može prenijeti bez tabularne izjave – čak i ako je kupoprodajni ugovor već sklopljen i kupoprodajna cijena već uplaćena.
Nadležan je onaj općinski sud koji vodi zemljišnu knjigu u koju je nekretnina upisana. O tome ipak kupac ne treba voditi računa jer prijedlog za upis vlasništva – niti ne može podnijeti sam. To u njegovo ime mora učiniti javni bilježnik ili odvjetnik, a pritom će morati i priložiti odgovarajuću, ovjerenu tabularnu izjavu.
Što ako nemaš tabularnu izjavu?
Ako kupuješ nekretninu i nemaš tabularnu izjavu prodavatelja, tehnički nekretninu ne možeš prepisati na sebe. Ona će, pravno gledano, i dalje pripadati starom vlasniku.
Što ako mi prodavatelj ne želi izdati tabularnu izjavu?
Recimo da je kupac podmirio sve obveze iz kupoprodajnog ugovora, a ugovor nije sadržavao tabularnu izjavu. Teoretski se može dogoditi da mu prodavatelj nakon tog odbija izdati istu.
U ovom slučaju, kupac može:
- Zatražiti raskid ugovora bez troškova
- Zatražiti izdavanje tabularne izjave sudskim putem
Naravno, bilo bi bolje izbjeći i jednu i drugu opciju te mirno ishoditi ovaj dokument. Upravo zato je izbor između bezuvjetne i uvjetne izjave, kao i izjave uključene u kupoprodajni ugovor i zasebne isprave, tako važan.
Što je bolje: tabularna izjava u sklopu ugovora ili zaseban dokument?
Za kupca je bolje da tabularna izjava bude uključena u kupoprodajni ugovor. Time osigurava da će nakon uplate zaista moći nesmetano upisati vlasništvo. Odnosno, neće ovisiti o tome hoće li mu prodavatelj kasnije izdati tabularnu izjavu bez problema ili ne – ovako će ju već imati.Ipak, prodavatelj može inzistirati na tome da se tabularna izjava izda zasebno, odnosno kao posebna isprava odvojena od kupoprodajnog ugovora. Na taj način dodatno spriječava kupca da uknjiži vlasništvo prije uplate kupoprodajne cijene, budući da se izjava izdaje tek nakon uplate.
S obzirom da se ugovor ovjerava kod javnog bilježnika, obje strane imaju mogućnost pravnog rješenja ako nastanu problemi. Drugim riječima, šanse da do problema dođe, bilo da je tabularna izjava sadržana u ugovoru ili se izdaje zasebno, su ionako vrlo male.
Također, nije nužno birati između ove dvije opcije. Postoje i druge koje štite obje strane, kao što su:
- Deponiranje tabularne izjave, što podrazumijeva ostavljanje iste u pologu kod javnog bilježnika.
- Predbilježba prava vlasništva kojom se definira da kupac pravo na uknjižbu stječe tek nakon isplate kupoprodajne cijene
- Zabilježba prvenstvenog reda.
Što je bolje: uvjetna ili bezuvjetna tabularna izjava?
Uvjetna tabularna izjava kupcu uvjetuje da prije upisa vlasništva mora uplatiti kupoprodajnu cijenu ili ispuniti neke druge uvjete. Bezuvjetna izjava, pak, omogućava upis vlasništva bez, kako joj ime kaže, uvjeta – bez ograničenja ili budućih protivljenja.
Za prodavatelja nekretnine će, prema tome, biti bolja uvjetna tabularna izjava. Njome dodatno spriječava kupca da upiše vlasništvo nad nekretninom za koju eventualno nije platio kupoprodajnu cijenu ili ako ne ispoštuje druge obveze iz ugovora.
No, ponovno, treba reći da u praksi do problema, odnosno izigravanja jedne ili druge strane, dolazi vrlo rijetko. Stoga, bilo da je dogovorena uvjetna ili bezuvjetna tabularna izjava, rizik je za obje strane u pravilu nizak.
Gdje se vadi tabularna izjava?
Tabularna izjava se ne “vadi” već sastavlja. To za stranke obično čini javni bilježnik, odvjetnik ili agencija za nekretnine.
Primjer tabularne izjave
Tabularna izjava treba sadržavati četiri osnovna elementa:
- Podatke o prodavatelju i kupcu
- Podatke o nekretnini
- Suglasnost za uknjižbu prava vlasništva
- Potvrdu da je kupac platio kupoprodajnu cijenu
S obzirom na to, mogla bi izgledati ovako:
kojom
nekretnini Prodavatelja [opis nekretnine – uključujući naziv nadležnog suda, broj katastarske općine, katastarske čestice i ZK uloška te površinu nekretnine]
u korist i na ime kupca iz Ugovora:
[Ime i prezime kupca], [adresa kupca], [OIB kupca]
U [mjesto], dana [datum].
Potpis prodavatelja
Tko plaća tabularnu izjavu?
Tabularnu izjavu, odnosno ovjeru iste, u praksi obično plaća kupac.
- Ako je tabularna izjava izdana u sklopu ugovora, ovjeravanjem ugovora ovjerava se i tabularna izjava.
- Ako je tabularna izjava izdana kao zasebna isprava, mora se ovjeriti posebno.
Pritom napominjemo da je, u slučaju kupnje nekretnine preko kredita, potrebno i solemnizirati ugovor o kreditu – i ovaj trošak snosi sam kupac.
Upis vlasništva nakon ovjere tabularne izjave
Nakon što je tabularna izjava ovjerena, javni bilježnik ili odvjetnik ju treba dostaviti nadležnom općinskom sudu uz prijedlog za upis vlasništva.
Sud provodi upis nakon provjere dokumentacije koja, osim tabularne izjave, sadržava i kupoprodajni ugovor te potencijalno druge dokumente.
Nekoliko završnih savjeta
Kao što smo rekli, u praksi troškove ovjere tabularne izjave najčešće snosi kupac. No, moguć je i drugačiji dogovor. U svakom slučaju, savjetujemo da kupac i prodavatelj ovo unaprijed jasno definiraju kako ne bi bilo neugodnih iznenađenja kasnije u procesu.
Također, ako se tabularna izjava izdaje kao zasebna isprava, u kupoprodajni ugovor o nekretnini bi se svakako trebao dodati članak koji obvezuje prodavatelja na izdavanje iste nakon isplate.
