Pronašao/la si super nekretninu i sad ju želiš kupiti kroz stambeni kredit? Čestitamo! Iako je pronalazak idealnog doma ogroman korak, prava “zabava” tek počinje. Odobrenje stambenog kredita složen je proces, a jedan od njegovih ključnih elemenata je – procjena nekretnine.
Zato smo u nastavku pripremili jasan i jednostavan vodič kroz sve što trebaš znati: što je procjena, koliko traje, koliko košta i zašto je toliko važna. Krenimo od osnova!
Što je procjena vrijednosti nekretnine?
Procjena nekretnine stručna je analiza kojom se utvrđuje koliko tvoja nekretnina vrijedi na tržištu. Prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina, mogu ju provoditi isključivo ovlaštene osobe – stalni sudski vještaci i stalni sudski procjenitelji.
Dakle, prije no što ti odobri kredit, banka će tražiti procjenu. Zašto? Jednostavno rečeno, zato što želi biti sigurna da je nekretnina koju planiraš kupiti legalna i da zaista vrijedi iznos koji ti je potreban.
Sad se sigurno pitaš: pa što banku briga koliko moja nekretnina vrijedi? E pa, banci je to itekako važno, a razlog tome je hipoteka. Kada uzimaš stambeni kredit, gotovo uvijek ćeš svoju nekretninu morati staviti pod hipoteku. To znači da tvoja nekretnina postaje osiguranje za banku u slučaju da prestaneš plaćati kredit. Ako dođe do takvog scenarija, banka može prodati tvoju nekretninu i naplatiti dug. Zato se mora uvjeriti da je vrijednost tvoje nekretnine dovoljna za pokrivanje postojećeg dugovanja.
Dakle, zašto je procjena nekretnine važna?
Procjena nekretnine je, uz procjenu kreditne sposobnosti, jedan od najvažnijih kreditnih parametara.
Ona daje točan uvid u tržišnu vrijednost nekretnine. Ako se procjena pokaže nižom od cijene po kojoj se nekretnina prodaje, morat će se prilagoditi i iznos kredita koji ti banka može odobriti.
Primjerice, ako se tvoja nekretnina prodaje po cijeni od 150.000€, a banka ju procjeni na 130.000€, banka će ti odobriti kredit u visini 90% procijenjene vrijednosti. U ovom slučaju to iznosi 117.000€. Preostalih 33.000€ koji ti nedostaju do pune cijene nekretnine, morat ćeš platiti iz svog džepa.
Zato ti je cilj da procjena nekretnina uvijek prođe što bolje, odnosno najmanje na iznos kupoprodajne cijene. Na taj način nećeš morati sudjelovati s više od 10% svojih sredstava.
Kako izgleda proces procjene vrijednosti nekretnine?
Proces procjene nekretnine sastoji se od četiri koraka koje provodi procjenitelj.
1. Terenski pregled nekretnine
Procjenitelj prije svega treba uživo pregledati tvoju nekretninu. Pri tome pažnju mora obratiti na:
- građevinsko stanje i kvalitetu gradnje
- raspored i kvadraturu nekretnine
- infrastrukturu i instalacije
- potencijalne nedostatke
- lokaciju nekretnine
Nakon što sakupi informacije s terena, procjenitelj prikuplja dokumentaciju.
2. Prikupljanje dokumentacije
Dokumentaciju su dužni dostaviti prodavatelji nekretnine, a najčešće tražena je:
- vlasnički list
- građevinska dozvola
- dokaz o legalnosti nekretnine (uporabna dozvola, rješenje o izvedenom stanju i sl.)
- izvadak iz zemljišne knjige
- etažni elaborat
- projekt arhitekture ili tlocrt
3. Odabir metode procjene
Na temelju vrste nekretnine i sve prikupljene dokumentacije, tvoj procjenitelj odabrat će metodu procjene.
U praksi razlikujemo tri metode:
- poredbena metoda
- troškovna metoda
- prihodovna metoda
Poredbena metoda
Poredbena metoda temelji se na analizi cijena sličnih nekretnina koje su nedavno prodane na tržištu.
To znači da će procjenitelj tvoju nekretninu usporediti s nekretninama koje su nedavno prodane u sličnim uvjetima. Primjerice, sa sličnom kvadraturom, lokacijom, godinom izgradnje i slično.
Troškovna metoda
Troškovna metoda koristi se za procjenu vrijednosti nekretnine na temelju troškova njezine izgradnje ili obnove. Najčešće se primjenjuje kod novih objekata ili starijih nekretnina koje zahtijevaju veća ulaganja, kako bi se procijenilo isplati li se takva investicija. Pritom se uzimaju u obzir troškovi gradnje, starost nekretnine, oštećenja i svi čimbenici koji mogu utjecati na njezinu vrijednost.
Jednostavnije rečeno, prema troškovnoj metodi, nekretnina vrijedi onoliko koliko bi koštalo izgraditi istu.
Dakle, kad procjenjuje tvoju nekretninu prema tržišnoj metodi, procjenitelj prvo računa vrijednost tvog zemljišta, pribroji joj cijenu izgradnje, te potom oduzme amortizaciju.
Zamjenski trošak nove kuće izračunat ćemo množenjem kvadrata s prosječnom cijenom gradnje.
150m² × 1.300€/m² = 195.000€
Sada trebamo izračunati amortizaciju. Recimo da je tvoja kuća stara 20 godina, ali je dobro održavana. Procjenitelj odlučuje da je tijekom godina nekretnina izgubila 25% svoje početne vrijednosti.
25% × 195.000€ = 48.750€
Sad kad imamo sve parametre, troškovnu metodu izračunat ćemo na temelju formule: vrijednost zemljišta + cijena izgradnje – amortizacija. Odnosno:
70.000 + 195.000 – 48.750 = 216.250€
Vrijednost tvoje nekretnine je 216.250€.
Prihodovna metoda
Prihodovna metoda se, kao što joj ime govori, koristi za procjenu vrijednosti nekretnina koje generiraju prihod. Procjena se temelji na budućim prihodima koje nekretnina može generirati, primjerice kroz najam.
Troškovi održavanja i povremenog ne iznajmljivanja iznose 1.600€ godišnje.
Dakle, tvoj čisti godišnji prihod iznosi: 9.600 − 1.600 = 8.000€
Sad se taj čisti prihod pretvara u vrijednost tako da se pomnoži s faktorom (brojem koji ovisi o tržišnim uvjetima, kamatama i periodu koliko se dugo prihod može očekivati). Recimo da je faktor 16:
Vrijednost iz prihoda: 8.000 × 16 = 128.000€
4. Izrada procjembenog elaborata
Konačno, procjenitelju ostaje izrada procjembenog elaborata – pisanog dokumenta koji sadrži sve prikupljene podatke, analize, obrazloženja i konačnu procjenu tržišne vrijednosti nekretnine.
Nakon što procjenitelj prikupi sve relevantne podatke i izvrši analize, treba izraditi procjembeni elaborat. Ovaj dokument sadrži detaljan pregled svih informacija koje su uzete u obzir prilikom procjene, uključujući:
- podatke o nekretnini – opis nekretnine, lokacije, površine, starosti, stanja, tipa nekretnine
- analizu tržišta – istraživanje tržišnih uvjeta, kretanje cijena u određenom razdoblju
- metodologiju procjene – objašnjenje metoda koje su korištene za određivanje tržišne vrijednosti
- obrazloženje i zaključke
Koliko košta procjena nekretnine?
Cijena procjene vrijednosti nekretnine ovisi o lokaciji, vrsti i veličini nekretnine. U pravilu što je nekretnina vrednija, procjena je skuplja.
Trošak se u praksi kreće između 230€ i 470€.
Međutim, određene banke pokrivaju troškove, pa procjenu možeš obaviti besplatno.
Pomoću naših kreditnih posrednika pronađi stambeni kredit koji uključuje besplatnu procjenu.
Česta pitanja
1. Koliko traje procjena nekretnine?
Procjena nekretnine u prosjeku traje od 3 do 7 radnih dana. Duljina procesa ovisi o dostupnosti dokumentacije, kao i složenosti nekretnine.
2. Koliko se čeka na izradu procjene nekretnine?
To ovisi o dostupnosti ovlaštenih procjenitelja i opterećenosti banke. U većini slučajeva, procjena se čeka od nekoliko dana do dva tjedna.
3. Koliko dugo vrijedi procjena nekretnine?
U praksi procjena nekretnine vrijedi do 6 mjeseci. Razlog tome su izrazito promjenjivi tržišni uvjeti.
4. Prihvaćaju li banke sve procjene?
Većina banaka prihvaća sve procjene izrađene od ovlaštenih procjenitelja dok je u nekim bankama, ali i za neke određene namjene kredita, prihvatljiva samo procjena izrađena isključivo od strane ovlaštenog procjenitelja banke.
