Ako planiraš kupiti ili izgraditi svoju prvu nekretninu, sigurno te zanima postoje li subvencije i druge mjere koje ti mogu olakšati cijeli proces. Dobra vijest je da ne moraš kopati po svim propisima jer smo mi to već napravili za tebe. 🙂
Dok ne bude službeno donesen, mi ćemo ti objasniti kako su poticaji izgledali prošle godine. Krenimo od najpopularnije opcije: APN kredita.
APN krediti za mlade
Iako su APN krediti jedni od najpoznatijih poticaja za stanovanje, oni (barem zasad) više nisu dostupni. Obustavljeni su nakon zadnjeg raspisanog natječaja u 2023. godini, a mišljenja o tome su različita.
Procjenjuje se da su APN krediti cijene stanova povisili za čak 15-20%, a prosječnu cijenu kvadrata u Zagrebu s 1.600€ 2017. na preko 2.800€ 2022. godine.
Iako možda dugoročno dobro, ukidanje APN kredita nas je ostavilo s novim problemom: Kako sada financirati nekretninu na tržištu koje još uvijek nije izbalansirano? Odgovoru je priskočila Vlada RH, ali i lokalne samouprave koje su pokrenule druge mjere subvencioniranja stambenih kredita. Evo o čemu je riječ.
Državni poticaji za prvu nekretninu
U 2025. godini je Vlada RH predstavila Nacionalni plan stambene politike, kojim se želi omogućiti priuštivo stanovanje svim građanima.
Njime su obuhvaćene tri osnovne mjere:
Mjere su retroaktivne, što znači da ih možeš iskoristiti i ako si nekretninu kupio/la prije njihova službenog uvođenja – pod uvjetom da je kupnja realizirana nakon 1. siječnja 2025.
Budući da se druga mjera (priuštivi najam) ne odnosi na izgradnju ili kupnju prve nekretnine, tu mjeru nećemo detaljno obrađivati. Fokus ćemo staviti na preostale dvije, a krećemo s onom najvažnijom: poreznim olakšicama.
Porezne olakšice
Kad kupuješ stan, u većini slučajeva trebaš platiti porez. Ako kupuješ starogradnju, trebaš platiti porez na promet nekretninama. U slučaju da kupuješ novogradnju, trebaš platiti porez na dodanu vrijednost. U svakom slučaju, riječ je o pozamašnim iznosima, pa su porezne olakšice više nego dobrodošle.
Razlikujemo dvije vrste:
Pravo na povrat poreza ostvaruješ samo ako si državljanin/ka RH, mlađi/a od 45 godina i kupuješ svoju prvu nekretninu. Iznimka je jedino ako posjeduješ nekretninu neadekvatnu za život. U tom slučaju možeš dobiti povrat, ako istu prodaš u svrhu kupnje adekvatne nekretnine.
Uz ova ograničenja, povrat poreza ograničen je i prema broju članova obitelji i površini stana:
- jedna osoba ≤ 50m²
- za dvije osobe ≤ 65m²
- za tri osobe ≤ 80m²
- za četiri osobe ≤ 90m²
- za pet osoba ≤ 100m²
- za šest osoba ≤ 110m²
- a za sedam i više osoba ≤ 120m²
Kod obiteljskih kuća kvadratura se povećava za 50%.
Dakle, ako želiš ostvariti pravo na povrat poreza neto korisna površina stana ne smije biti veća za 50% od propisane. Također, ni cijena kvadrata kupljenog stana ne smije biti 50% viša od prosječne.
Kako točno funkcioniraju ove porezne olakšice, objasnit ćemo ti u nastavku.
Porez na promet nekretninama
Porez na promet nekretninama platit ćeš samo ako kupuješ starogradnju. U tom slučaju trebat ćeš izdvojiti 3% od ukupne cijene.
Primjerice, za kupnju stana od 200.000€, morat ćeš platiti porez još 6.000€. Srećom, uz mjere olakšice ostvarit ćeš određeni povrat. Evo i koliko.
– lokacija: grad Zagreb, Trešnjevka
– ukupna cijena: 200.000€
– cijena kvadrata: 2.352,94€/m²
– kvadratura: 85m²
– broj ukućana: 4
Obzirom da tvoj stan kvadraturom i cijenom odgovara propisanim, ostvario/la bi povrat od 6.000€.
No, da jedna od tih stavki ne odgovara propisanoj, iznos povrata bi se smanjio.
Recimo da tvoje kućanstvo umjesto 4, ima 2 člana. Propisana kvadratura iznosi 65m². Iako je tvoj stan veći od propisanog, njegova kvadratura ne prelazi 50% definirane veličine. Stoga još uvijek imaš pravo na povrat.
Međutim, u ovom slučaju neće ti se vratiti 100% iznosa, već samo dio. Točnije, 4.588,23€.
Povrat poreza na promet nekretninama možeš jednostavno izračunati pomoću besplatnog kalkulatora za povrat.
Povrat poreza na dodanu vrijednost
Ako kupuješ novogradnju, ne trebaš platiti prethodno navedeni porez na promet nekretninama. U tom slučaju, plaćaš porez na dodanu vrijednost (PDV) koji iznosi 25% ukupne cijene nekretnine.
Dakle, ako na oglasu vidiš da stan u novogradnji košta 200.000€, 150.000€ je cijena, a preostalih 50.000€ je uračunati PDV.
Prema novim mjerama nacionalne politike, ti imaš pravo ostvariti povrat od 50%, međutim trebaš zadovoljiti već spomenute uvjete. Evo kako to izgled u praksi.
– lokacija: grad Zagreb, Trešnjevka
– ukupna cijena: 200.000€
– cijena kvadrata: 2.352,94€/m²
– kvadratura: 85m²
– broj ukućana: 4
Obzirom da tvoj stan kvadraturom i cijenom odgovara propisanim, ostvario/la bi povrat od 24.999,99€.
No, da jedna od tih stavki ne odgovara propisanoj, iznos povrata bi se smanjio.
Recimo da tvoje kućanstvo umjesto 4, ima 2 člana. U tom slučaju ti se neće vratiti 50% iznosa, već samo dio. Točnije, 19.117,64€.
Koliki povrat možeš očekivati jednostavno izračunaj pomoću kalkulatora povrata PDV-a.
Program poticane stanogradnje
Program poticane stanogradnje, takozvani POS, omogućuje ti kupnju stana po uvjetima znatno povoljnijim od tržišnih.
Njegove pogodnosti mogu se podijeliti u dvije skupine:
- pogodnosti vezane uz cijenu m²
- pogodnosti vezane uz kreditnu liniju
Uz to, možeš ostvariti i pogodnosti vezane u kreditnu liniju. Odnosno, ugovoriti kredit bez jamca, uz prosječnu kamatnu stopu 2,2% rok otplate 30 godina i minimalne popratne troškove.
Ostali poticaji za prvu nekretninu
Ako ti prethodno navedeni poticaji nisu dovoljno interesantni, na raspolaganju imaš dosta alternativa – posebice onih koje provode jedinice lokalne samouprave.
Točan pregled demografskih mjera u željenoj županiji možeš pregledati na portalu Ministarstva demografije i useljeništva: demografija.info.
U nastavku ćemo ti opisati neke od najvažnijih.
Subvencioniranje kamatnih stopa
Kao poticaj za prvu nekretninu, neke jedinice samouprave u Hrvatskoj subvencioniraju kamatne stope.
Primjerice, Osječko-baranjska županija od 2019. godine provodi projekt „Stambeni krediti u funkciji poticanja gospodarstva“. Projekt je namijenjen hrvatskim državljanima s prebivalištem i radnim odnosom na području Županije bez obzira na godine života, za kupnju stana ili kuće na području Županije.
Putem projekta građanima se subvencionira 1 postotni poen kamatne stope.
U Projekt su se uključile i 22 jedinice lokalne samouprave s dodatnim postotnim poenom subvencije kamate na stambeni kredit. Na taj način možeš kombinirati subvencije.
Tako je primjerice u Općini Koška, možeš dobiti subvenciju od 2 postotna poena. Evo kako to funkcionira u praksi.
– iznos kredita: 150.000€
– rok otplate: 30 godina
– kamatna stopa 3,3%
Tvoj mjesečni anuitet bez subvencije iznosio bi 829,17€.
Kombinacijom subvencija županije i općine tvoja kamatna stopa mogla bi iznositi 1,3%, što znači da bi tvoj mjesečni anuitet iznosio 579,17 – odnosno 250€ manje.
Jednokratna bespovratna sredstva
Ipak, većina jedinica samouprave ne nudi subvencioniranje stambenih kredita. Ali, zato nude jednokratna bespovratna sredstva kojima olakšavaju kupnju ili izgradnju nekretnina.
Splitsko-dalmatinska županija, primjerice, provodi projekt “Tu je tvoj dom” u sklopu kojeg se dodjeljuju sredstva za kupnju stana, kuće ili građevinskog zemljišta, izgradnju kuće i druga stambena rješenja.
Zasnivanje prava građenja
Neke jedinice samouprave umjesto novčanih potpora, stambeno zbrinjavanje provode kroz koncesije ili darovanje zemljišta.
Primjerice, Slavonski Brod dodjeljuje novoizgrađene stanove mladim obiteljima u najam uz mogućnost otkupa stana pri čemu se ukupan iznos umanjuje za sav uplaćen najam do tog trenutka. Također, nudi mogućnost zakupa gradskog zemljišta za potrebe gradnje obiteljske kuće na razdoblje od 99 godina, što plaćaju oko 13€ mjesečno, a nakon deset godina zemljište mogu i otkupiti od Grada.
Alternativa poticajima za prvu nekretninu: stambeno zbrinjavanje
Ako ti ni navedeni poticaji iz nekog razloga ne odgovaraju, preostaje ti pogledati kvalificiraš li se za neke od programa stambenog zbrinjavanja. Pritom je uz kriterij da si mlađi/a od 45 godina potrebno zadovoljiti i neki drugi, npr. da se želiš nastaniti na području posebne državne skrbi.
Stambeno zbrinjavanje hrvatskih branitelja i članova obitelji
Ovisno o tvojoj situaciji, možda ti je dostupna i financijska potpora za kupnju ili izgradnju prve nekretnine koja se dodjeljuje članovima smrtno stradalih ili nestalih hrvatskih branitelja te hrvatskim vojnim invalidima određenih kategorija.
Zahtjev za ovu potporu možeš predati do 30. studenog u tekućoj godini za iduću godinu.
Stambeno zbrinjavanje na potpomognutim područjima
Ako se nalaziš na području posebne državne skrbi ili se tamo želiš preseliti, možeš iskoristiti mjere stambenog zbrinjavanja na potpomognutim područjima.
Prijave se podnose od 1. do 31. siječnja upravnom tijelu županije u kojoj želiš stanovati.
U područja posebne državne skrbi spadaju mnogi gradovi i općine, a samo neki od njih su Stara Gradiška, Babina Greda i Bilje, pa čak i naselja na području većih gradova – na primjer, naselja na području Osijeka, Dubrovnika, Zadra…
U sklopu programa se stambeno pitanje može riješiti na sljedeće načine:
- najmom obiteljske kuće ili stana
- dobivanjem građevinskog zemljišta i građevnog materijala za izgradnju
- dobivanjem neuseljive obiteljske kuće i građevnog materijala za obnovu ili rekonstrukciju
- dobivanjem građevnog materijala za obnovu, dogradnju/nadogradnju i završetak izgradnje obiteljske kuće u tvom vlasništvu
- dobivanjem građevnog materijala za izgradnju obiteljske kuće na građevinskom zemljištu u tvom vlasništvu
Iskombiniraj poticaje za prvu nekretninu s najpovoljnijim kreditom!
Neovisno za koji se poticaj odlučiš, odabirom pravog stambenog kredita možeš dodatno povećati uštedu. U tome će ti pomoći naši kreditni posrednici. Za tebe komuniciramo s bankama, tražimo ponude i čitamo sitna slova. I to potpuno besplatno.
