Vodič za refinanciranje stambenog kredita

Ako si prije nekoliko godina podizao/la stambeni kredit, vjerojatno si ga ugovorio/la po lošijim uvjetima u odnosu na danas. Banke redovito mijenjaju uvjete, pa ono što je tada bio dobar ugovor, sada te možda košta više no što bi trebalo.

Dobra vijest je da još uvijek imaš priliku smanjiti svoje troškove. Sve što trebaš napraviti jest refinancirati kredit.

U nastavku saznaj što je refinanciranje, kako funkcionira i kako procijeniti je li to pravi korak za tebe.

Što je refinanciranje?

Refinanciranje stambenog kredita je postupak kojim, u dogovoru s bankom, uzimaš novi kredit kako bi otplatio/la obveze vezane uz postojeći stambeni kredit.

Otplatom starih i sklapanjem novih ugovora moguća je izmjena svih uvjeta, kao i strukture i načina otplate.

Refinanciranje vs. reprogramiranje kredita

Prije no što ti detaljnije objasnimo refinanciranje, moraš znati razlikovati pojmove refinanciranja i reprogramiranja.

Refinanciranje podrazumijeva da postojeće kreditno zaduženje zamjenjuješ novim. 

Reprogramiranje, s druge strane, podrazumijeva da nastavljaš plaćati isti kredit, ali po novim uvjetima. Primjerice, prema novom roku otplate.

Kako funkcionira refinanciranje?

Refinanciranjem, dakle, zatvaraš jedan kredit s drugim. Iako ti možda zvuči komplicirano, riječ je o jednostavnom procesu kojeg možeš obaviti u svega 4 koraka. Evo i kako.

1. Od banke zatraži potvrdu za prijevremeno zatvaranje kredita

Prije svega trebaš zatražiti potvrdu za prijevremeno zatvaranje kredita. Ona se još zove i potvrda o stanju duga ili pismo namjere. 

Ona sadrži informacije o:

• preostaloj glavnici kredita
• načinu uplate tog iznosa (broj žiro računa i poziv na broj) 
• podatak o visini naknade za prijevremeno zatvaranje kredita

2. Plati naknadu za prijevremeno zatvaranje kredita (ako je potrebno)

Nekada je zatvaranje kredita prije roka automatski značilo dodatne troškove. Danas to više nije slučaj – posebice kod novih kredita.
Hoćeš li platiti naknadu, prvenstveno ovisi o vrsti kredita i datumu njegova ugovaranja.

Ako je tvoj kredit stariji, naknada je i dalje moguća. Točan iznos bit će naveden na potvrdi o stanju duga.

3. Pričekaj da banka zatvori kredit

Nakon što ugovoriš novi kredit, pričekaj da banka zatvori tvoj postojeći kredit. Banka će prema potvrdi za zatvaranje izvršiti uplatu i podmiriti cjelokupno dugovanje.

4. Potpiši zatvaranje kredita

Iako je u ovoj fazi cijeli dug već otplaćen, bit ćeš obavezan/a otići u banku i potpisati zatvaranje kredita. Banka će ti izdati potvrdu da je kredit zatvoren te vratiti eventualne instrumente osiguranja kredita. 

Primjer refinanciranja stambenog kredita

Sad kad si saznao/la što je to refinanciranje kredita, vrijeme je da vidiš kako izgleda na konkretnom primjeru. Kako se refinanciranje stambenog kredita može odraziti na tvoj budžet, ilustrirat ćemo u nastavku.

E sad, isplati li se refinanciranje?

Tržište kredita je izrazito dinamično i sklono promjenama. Tako primjerice kamatna stopa koju si ugovorio/la prije 5 godina, neće biti ista onoj koja se nudi danas. Kreiranjem povoljnijih uvjeta na tržištu, “stari krediti” postaju puno skuplji od kredita koji su trenutačno u ponudi. Tu se refinanciranje pokazuje kao dobra praksa.

Međutim, postoje i uvjeti u kojem se refinanciranje ne isplati. Primjerice, u uvjetima visokih kamatnih stopa novi kredit će ti biti znatno skuplji.

Zato se prije refinanciranja trebaš voditi zlatnim pravilom: mjesečna obveza po novom kreditu ne bi trebala prelaziti ukupne mjesečne obveze postojećih dugova. Na taj način osiguravaš da nova obveza ne ugrožava tvoju financijsku stabilnost.

Međutim, postoje iznimke od ovog pravila koje vrijedi razmotriti:

1. povećanje prihoda – ako su se tvoje financijske okolnosti promijenile, odnosno ako danas imaš značajno veća primanja nego kada si uzimao/la kredit. 
2. skraćivanje roka otplate – ako refinanciranjem smanjuješ rok otplate, a visina mjesečnog obroka se i dalje uklapa u tvoj osobni budžet. 

Ako ti se odluka o refinanciranju čini zbunjujuća, ne brini. U nastavku ćemo ti detaljno opisati situacije kada bi trebao/la pokrenuti, a kada preskočiti refinanciranje. Pa krenimo.

Kada bi trebao/la refinancirati kredit?

Refinanciranje se preporučuje kada novi kredit možeš otplatiti po boljim uvjetima od postojećeg stambenog kredita. 

Primjerice, ako ti je novi kredit dostupan po povoljnijoj kamatnoj stopi od već ugovorenog stambenog kredita, refinanciranjem možeš platiti manju ukupnu kamatu.

Također, novi kredit ti može biti dostupan po fiksnoj kamatnoj stopi. Ako si stambeni kredit ugovorio/la po promjenjivoj kamatnoj stopi, a preferiraš stabilnost, refinanciranje može biti bolja opcija.

Preporučljivo je i refinancirati stambeni kredit kad ti je novi dostupan s počekom, a privremeno imaš problema s otplatom.

Ako si dosad otplatu stambenog kredita financirao/la drugim, nepovoljnijim oblicima zaduženja – npr. prekoračenjem po tekućem računu, koje dolazi s visokom kamatnom stopom – tad bi moglo biti pametnije uzeti novi ‘pravi’ kredit.

Naposljetku, stambeni kredit bi mogao/la (a možda i trebao/la) refinancirati ako ne postoji drugi izgledni način da ga otplatiš. 

Kada ne bi trebao/la refinancirati?

Refinanciranje nije uvijek isplativo. Postoje situacije u kojima ga je bolje odgoditi ili izbjeći.

Primjerice, ako su ti dostupni samo krediti s višom kamatnom stopom, ako bi ti refinanciranje značajno produžilo rok otplate ili iziskuje značajne troškove obrade.

U takvim slučajevima, novi kredit bi ti mogao povećati ukupne troškove, umjesto da ih smanji – što je suprotno cilju refinanciranja.

U takvoj situaciji ti produljenje roka otplate, iako podrazumijeva veću ukupnu kamatu, može olakšati mjesečne troškove.

Sumirajmo, koje su prednosti i mane refinanciranja?

Skoro smo došli do kraja, pa ćemo ti za lakše razumijevanje sumirati prednosti i nedostatke refinanciranja. 

Prednosti refinanciranja kredita

Dakle, neke od mogućih prednosti zatvaranja kredita drugim kreditom su:

• smanjenje kamatne stope
• smanjenje ukupne kamate
• smanjenje mjesečne obveze
• konsolidacija dugova (kad, osim zatvaranja postojećeg kredita, novim kreditom želiš podmiriti i druge dugove, npr. minus na tekućem računu ili ovrhe)
• smanjenje obveze na temelju instrumenata osiguranja (npr. depozit ili jednokratne uplate polica osiguranja na koje također plaćaš kamatu)

Hoćeš li ih moći realizirati ovisi o novom kreditu, odnosno uvjetima po kojima ga ugovoriš. Na primjer, da bi smanjio/la ukupnu kamatu, novi kredit trebaš ugovoriti po nižoj kamatnoj stopi ili uz kraći rok otplate.

Mane refinanciranja kredita

Zatvaranje kredita drugim kreditom također može imati i određene mane:

• duži rok otplate (što može značiti da ćeš na kraju platiti višu kamatu)
• troškove obrade (za zatvaranje postojećeg i ugovaranje novog kredita) 

Postoje opcije gdje refinanciranje kredita možeš odraditi uz minimalne troškove. Primjerice, solemnizacija i procjena nekretnine koje obično koštaju par stotina eura, kod nekih su banaka besplatne. Zato se prije refinanciranja dobro informiraj o dostupnim uvjetima na tržištu. U tome ti mogu pomoći naši kreditni posrednici. 

VIŠE BANAKA NA JEDNOM MJESTU

Pronađi najbolju ponudu refinanciranja

Ispuni kreditni upitnik

Najčešća pitanja

Kojim kreditom refinancirati postojeći?

Kredit možeš refinancirati putem namjenskog i nenamjenskog kredita.

Namjenski kredit ugovara se u točnu, unaprijed određenu te odobrenu svrhu. Utrošak sredstava se ovdje strogo kontrolira, no prednost je obično niža kamatna stopa i duži rok pokrića. Jedan od najčešćih primjera namjenskog kredita je stambeni kredit.

S druge strane, nenamjenski kredit podrazumijeva da se sredstva troše prema željama korisnika. Iako nisu toliko strogo kontrolirani, obično uključuju veće kamatne stope i kraće rokove pokrića. 

Je li moguće refinancirati u postojećoj banci?

Da, kredit možeš refinancirati u istoj banci u kojoj si ugovorio/la prethodni kredit. Naravno ako zadovoljavaš njihove uvjete kreditne sposobnosti.

U svakom slučaju trebaš provjeriti sve dostupne opcije kako bi donio/jela informiranu financijsku odluku.

Kada je najisplativije uzeti refinanciranje?

Najisplativije je uzeti kredit za refinanciranje u početnim godinama otplate stambenog kredita.

U suprotnom, ako ti je ostao tek manji dio duga, kamata po postojećim zaduženjima bi vrlo vjerojatno mogla biti manja od kamate koju bi platio/la na novi kredit.

Kako funkcionira refinanciranje s počekom?

Poček podrazumijeva da se otplata kredita odgađa, najčešće do 12 mjeseci. Tijekom tog razdoblja ne otplaćuješ glavnicu, već samo kamatu. Ova opcija može biti korisna ako se suočavaš s privremenim financijskim poteškoćama.

Primjerice, ako ugovoriš stambeni kredit od 150.000€, na 30 godina, uz kamatnu stopu 3,20% tvoj otplatni plan izgledat će ovako:

Unutar tablice možeš vidjeti da u početnom razdoblju plaćaš najveći udio kamata, dok glavnica ostaje gotovo nepromijenjena.

Dakle, ako se odlučiš na kredit s počekom, u tom razdoblju podmiruješ samo kamate. To znači da plaćaš više od 60% onoga što bi inače otplatio/la, ali time ne smanjuješ glavnicu kredita.

Zato refinanciranje s počekom nije najbolja opcija, posebice kada je riječ o većim iznosima kredita.