Kupnja ili prodaja nekretnine često zvuči jednostavno – dok ne dođeš do papira. Tada se pojave pitanja poput: “Trebam li posjedovni list ili vlasnički list?”, “Koji dokument zapravo dokazuje vlasništvo?” i “Zašto se podaci razlikuju?”
Kako te ova dva dokumenta ne bi zbunila, u nastavku objašnjavamo što svaki od njih predstavlja i u kojim će ti situacijama biti potreban. Krenimo s posjedovnim listom.
Što je posjedovni list?
Posjedovni list je dokument kojim se evidentira tko koristi, odnosno posjeduje određenu nekretninu. On ne služi za dokaz vlasništva, već isključivo za dokaz posjeda.
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, posjednik je osoba koja ima faktičnu vlast glede nekih stvari. To znači da nije njezin vlasnik, ali ima pravo njezinog korištenja.
Vlasnik pritom uopće ne koristi zemljište i ne brine o njemu. U tom slučaju poljoprivrednik je upisan kao posjednik u posjedovnom listu.
Koje informacije sadrži posjedovni list?
U njemu se nalaze informacije poput:
- imena i prezimena posjednika
- broja katastarske čestice
- broja posjedovnog lista i katastarske općine
- površina, kultura i vrsta zemljišta
- napomene o načinu korištenja
Kako doći do posjedovnog lista?
Za izdavanje posjedovnog lista zadužen je katastar, a postupak ovisi o tome želiš li dobiti informativni ili službeni uvid u dokument.
Ako samo želiš provjeriti podatke, dovoljan ti je informativni uvid. No imaj na umu da takav dokument nema pravnu osnovu. Stoga ako ti posjedovni list treba u službene svrhe, zatraži službeni uvid.
U nastavku ćemo ti objasniti kako to možeš napraviti.
Informativni uvid u posjedovni list
Informativni uvid u posjedovni list možeš dobiti na portalu Uređena zemlja.
Nakon što uđeš u portal, izaberi opciju “Pregled katastarskog plana”. Otvorit će ti se mapa na kojoj trebaš izabrati željenu česticu. Potom u lijevom padajućem izborniku “Neslužbena izjava” trebaš kliknuti na “Posjedovni list”.
U novoj će ti se kartici otvoriti prijepis posjedovnog lista.
Službeni uvid u posjedovni list
Zahtjev za službenim uvidom u posjedovni list možeš predati:
- elektronički
- osobno ili putem obične pošte
Ako se zahtjev odlučiš predati elektronički to ćeš također napraviti putem platforme Uređena zemlja. No, u ovom slučaju trebaš se prijaviti putem sustava e-Građani.
Kada se ulogiraš u lijevom izborniku izaberi “Zahtjev za izdavanje DKP-a i izvoda/prijepisa iz PL-a i izvatka iz BZP-a”.
Nakon odabira navedene usluge katastra, upiši podatke o područnom uredu, katastarskoj općini, broju katastarske čestice itd. Nakon što ispuniš sve podatke i predaš zahtjev, u elektronički sandučić će ti stići posjedovni list potpisan elektroničkim potpisom.
Ako se pak zahtjev odlučiš predati osobno ili poštom, zahtjev trebaš predati Područnom uredu za katastar. Pritom ćeš trebati obrazac koji možeš preuzeti ovdje.
Što je vlasnički list?
Za razliku od posjedovnog lista koji prikazuje tko nekretninu koristi, vlasnički list prikazuje tko je njezin stvarni, pravno priznati vlasnik.
Prema članku 30. Zakona o vlasništvu, pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje učini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.
Što to točno znači, objasnit ćemo ti na primjeru.
To znači da imaš širok raspon ovlasti: možeš u njemu živjeti, ostaviti ga praznim, preurediti ga prema svojim željama, prodati, darovati, opteretiti hipotekom itd.
No, vlasništvo ne znači da možeš raditi baš sve što poželiš.
U svom stanu ne možeš otvoriti primjerice bar, radionicu ili kovačnicu koja će u dva ujutro stvarati buku i remetiti mir susjeda. Time bi povrijedio/la njihovo zakonsko pravo na mirno stanovanje. Drugim riječima, iako si vlasnik/ca, tvoja “slobodna volja” prestaje ondje gdje počinju tuđa prava.
Kako se izdaje vlasnički list?
U praksi se vlasnički list gotovo uvijek izdaje u sklopu zemljišnoknjižnog izvoda (ZK izvatka).
Zemljišnoknjižni izvadak je dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu koje može biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu. Sastoji se od:
- lista A: posjedovnice
- lista B: vlastovnice
- lista C: teretovnice
List A: Posjedovnica
Posjedovnica je prvi list zemljišnoknjižnog izvatka i sadrži tehničke informacije o nekretnini. Odnosno, broj katastarske čestice, oznaku zemljišta i njegovu površinu.
Posjedovnica opisuje obilježja tvoje nekretnine, a posjedovni list tko nekretninu koristi.
List B: Vlastovnica
Drugi list zemljišnoknjižnog izvatka je vlastovnica, odnosno vlasnički list.
Ona sadrži sljedeće informacije o vlasniku:
- ime i prezime
- OIB
- adresu prebivališta
- pravni temelj stjecanja
- veličinu udjela vlasništva
LIST C: Teretovnica
Zadnji list je teretovnica.
Kao što joj ime govori, ona predstavlja terete kojima je opterećena određena nekretnina.
U teretovnici možeš pronaći sve upise koji bi ti mogli predstavljati prepreku pri kupnji nekretnine. Drugim riječima, možeš saznati ima li nekretnina upisanu hipoteku, neko drugo založno pravo, zabranu otuđenja i opterećenja, zabilježbu spora i slično.
Kako doći do vlasničkog lista?
Za izdavanje vlasničkog lista zadužena je gruntovnica, a postupak ovisi želiš li dobiti informativni ili službeni uvid u dokument.
Naime, svi građani mogu pristupiti informativnom uvidu. On je koristan ako, primjerice, želiš saznati kako je raspoređeno vlasništvo, tko je konkretno vlasnik te je li nekretnina opterećena.
Ako ti te informacije trebaju kao pravni osnov, moraš zatražiti službeni dokument.
U nastavku ćemo ti objasniti oba postupka. Krenimo od informativnog.
Informativni uvid u vlasnički list
Za informativni uvid u vlasnički list, postupak je sličan kao i kod posjedovnog lista.
Prvo otvori portal Uređena zemlja, odaberi opciju “Pregled katastarskog plana” i označi željenu česticu.
Potom u lijevom izborniku odaberi stavku “Zemljišnoknjižni podaci” i klikni na opciju “Neslužbeni izvadak”. U novoj kartici otvorit će se izvadak iz zemljišne knjige.
Službeni uvid u vlasnički list
Do službenog uvida u vlasnički list možeš doći:
- elektroničkim putem
- osobnim dolaskom
Elektronički zahtjev također trebaš predati putem platforme Uređena zemlja. U nju se prijavljuješ putem e-Građani sustava.
Kada se ulogiraš u lijevom izborniku izaberi “Zemljišnoknjižni izvadak”. Odaberi željenu regiju te upiši broj katastarske čestice ili broj ZK uloška.
Nakon što upišeš sve podatke, ZK izvadak moći ćeš preuzeti u PDF formatu.
Ako pak zahtjev želiš predati osobno, otiđi do najbližeg zemljišnoknjižnog odjela općinskog suda (gruntovnice). Sve što ti treba su podaci o željenoj nekretnini. Vlasnički list dobit ćeš odmah po podnošenju zahtjeva.
Koja je razlika između posjedovnog i vlasničkog lista?
Ako ti i dalje nije baš najjasnije koja je točna razlika između ova dva dokumenta, ne brini. U sljedećoj tablici sumirat ćemo ti glavne razlike.
| Kriterij | Posjedovni list | Vlasnički list |
| Gdje se vodi? | Državna geodetska uprava – katastar | Zemljišnoknjižni odjel općinskog suda – gruntovnica |
| Što dokazuje? | Tko posjeduje/koristi nekretninu (faktično stanje) | Tko je stvarni vlasnik |
| Pravna snaga | Ne | Da |
| Sadržaj | Podaci o čestici, kulturi, površini i posjedniku | Podaci o nekretnini, vlasniku, teretima |
| Gdje se najčešće koristi? | Komunalne naknade, poljoprivredne potpore, legalizacija objekta itd. | Kupoprodaja nekretnine, hipoteka, darovanje, građevinska dozvola itd. |
Primjeri kada se koji dokument koristi
Da bi u potpunosti dobio/la dojam kada se koji dokument koristi, u nastavku ćemo ti navesti najčešće primjere primjene:
- nasljeđivanje i ostavinske rasprave
- legalizacija i upis objekta
- kupoprodaja nekretnine
- ugovaranje stambenog kredita i hipoteka
Nasljeđivanje i ostavinske rasprave
U ostavinskom postupku, sud će pregledati oba dokumenta kako bi utvrdio koja imovina pripada preminuloj osobi.
Vlasnički list je ključan jer pokazuje formalno vlasništvo, dok posjedovni list može otkriti je li neka osoba koristila imovinu, i je li eventualno stekla pravo vlasništva putem dosjelosti.
Dosjelost je način stjecanja vlasništva na temelju dugotrajnog i neprekinutog posjeda. Primjerice, ako posjeduješ nekretninu kontinuiranih 10 godina, putem suda možeš zatražiti upis u zemljišne knjige kao vlasnik.
Legalizacija i upis objekata
Kada legaliziraš objekt, katastarski podaci se ažuriraju (površina, broj čestice, vrsta korištenja). Nakon toga, moraš zatražiti upis objekta u zemljišne knjige.
Dakle, koristiš oba dokumenta – jedan u katastru za fizičko stanje, drugi u zemljišnim knjigama za pravni status.
Kupoprodaja nekretnine
Kod prodaje nekretnine, oba dokumenta su izuzetno važna. Vlasnički list služi kao dokaz da prodavatelj ima pravo prodati nekretninu, dok posjedovni list može pokazati je li netko drugi u faktičkom posjedu.
Primjerice, ako se na posjedovnom listu nalazi druga osoba, ti kao kupac trebaš dodatno provjeriti o čemu se radi. Odnosno, je li to najmoprimac, bespravni korisnik ili nešto treće.
Ugovaranje stambenog kredita i hipoteke
Kod podizanja stambenog kredita, vlasnički list ima važniju ulogu. U pravilu, banka te uvijek traži vlasnički list kako bi provjerila:
- tko je vlasnik?
- postoje li tereti?
- može li se upisati nova hipoteka?
Posjedovni list će ti trebati samo u posebnim situacijama. Primjerice, ako katastar i zemljišne knjige nisu usklađeni ili ako je potrebna dodatna tehnička provjera kod procjene nekretnine.
Uz kompare.hr ne brini o dokumentaciji i kreditu
Naši kreditni posrednici provest će te kroz cijeli postupak: od provjere dokumentacije do pronalaska najpovoljnijeg kredita. Bez stresa, bez lutanja i bez skrivenih troškova.
Ispuni naš kreditni upitnik i uštedi si vrijeme, novac i živce.
