Kao kreditni posrednici smo s klijentima bezbroj puta prošli proces kupnje nekretnine. Stoga možemo reći da je većini zajednička određena doza nesigurnosti.
Neke su s procedurom otprilike upoznali mama, tata, prijatelji ili kolege, ali skoro nitko zasigurno ne zna što ga sve čeka, kako se pripremiti i kome se uopće obratiti za točne informacije.
Ovaj vodič bi trebao otkloniti sve te nesigurnosti. Provest ćemo te kroz svaki potreban korak za kupnju nekretnine, uključujući realizaciju stambenog kredita. Krenimo!
1. Provjera nekretnine (i okolice)
Od svih koraka, vjerojatno je najvažniji odabrati nekretninu s kojom kasnije nećeš požaliti. Kako ti se budući dom ili investicija ne bi pretvorio u projekt iz noćne more, isplati se na početku držati entuzijazam pod kontrolom i hladne glave analizirati situaciju.
Stoga, prilikom obilaska nekretnine, širom otvori oči i postavljaj pitanja poput:
- Vidiš li igdje vlagu?
- Postoje li na zidovima i stropu kakve pukotine? Ako da, koliko duboke?
- U kakvom je stanju krov, a u kakvom stolarija?
Istu količinu pažnje posveti i lokaciji:
- Je li ulica prometna?
- Kakvo je susjedstvo?
- Što se nalazi u blizini?
- Jesu li škola i dom zdravlja dovoljno blizu?
Naravno, nećeš baš sve moći vidjeti golim okom, pa dodatna pitanja postavi agentu ili vlasniku. Nema garancije da ćeš dobiti iskren odgovor, ali će ti već i sama reakcija druge strane puno reći.
Na primjer, nije loše pitati koliko su stare instalacije te kad su zadnji put obnovljene. Vlasnik možda i ima neku dokumentaciju kojom to može dokazati, poput računa od zadnje renovacije.
Kad najbitnije ispitaš, možeš prijeći na manje važne detalje – poput količine svjetlosti, privatnosti od susjeda… Iako takve mane vjerojatno možeš tolerirati, ipak je bolje da si ih otpočetka svjestan/a.
2. Provjera dokumentacije
S nekretninom je sve u redu ili barem prihvatljivo? Onda provjeri je li to slučaj i s dokumentacijom. Konkretno, trebaš provjeriti:
- izvadak iz zemljišne knjige (ZK izvadak) – dokaz o vlasništvu
- uporabnu dozvolu – potvrda da objekt odgovara uvjetima iz građevinske dozvole
- energetski certifikat – dokument o energetskim svojstvima nekretnine koji vrijedi 10 godina; provjeriti je li mu istekao rok važenja
- građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje – potreban samo u slučaju kupnje nekretnine u izgradnji
Korisno je znati i da se ZK izvadak sastoji od tri dijela ili listova. List A sadrži podatke o nekretnini, list B podatke o vlasništvu, a list C podatke o eventualnim zabilježbama.
Teško je reći što je od ovog najvažnije, ali savjetujemo da posebnu pažnju obratiš na posljednji list. On može skrivati osobito neugodna iznenađenja.
ZK izvadak možeš i sam/a izvaditi online na portalu Uređena zemlja.
Ako želiš izbjeći nasljeđivanje i drugih dugova, provjeri je li vlasnik podmirio sve režije. Vlasnik sam može zatražiti potvrdu pružatelja usluga o tome.
Naposljetku, obvezno provjeri je li nekretnina bračna stečevina, odnosno je li vlasnik istu kupio za vrijeme braka ili izvanbračne zajednice. Ovo je iznimno važno jer drugi supružnik—ili prijašnji supružnik—može imati pravo glasa glede kupoprodaje. I ne brzaj sa zaključcima: to što na vlasničkom listu eventualno ne piše ime drugog supružnika ne znači da nekretnina nije bračna stečevina!
3. Sklapanje predugovora
Ako planiraš uzimati stambeni kredit, preporučujemo da u ovoj fazi sklopiš predugovor o kupoprodaji. Inače, uz zahtjev za kredit moraš priložiti ugovor ili predugovor kojim dokazuješ njegovu namjenu, dakle ne radi se o dokumentaciji samo za tvoje osobne potrebe.
Iako možeš odmah sklopiti i ugovor, postoje dva razloga zašto to ne preporučujemo:
- Prvo, predugovor za razliku od ugovora ne trebaš ovjeriti kod javnog bilježnika, pa nema niti obveze plaćanja poreza. Inače, javni bilježnik Poreznu obavještava o ovjerenim ugovorima o kupoprodaji nekretnina, nakon čega Porezna odmah kreira obvezu plaćanja prometa na porez nekretninama. Ovo nije slučaj s predugovorom, pa možeš pričekati da ti kredit bude odobren prije nego na red dođu davanja.
- Drugo, predugovor ti daje zadnju šansu da od kupnje odustaneš ako, na primjer, ne dobiješ željeni kredit.
Predugovor često podrazumijeva plaćanje kapare, koja obično iznosi 10% od ukupne vrijednosti nekretnine. Ona se uračunava u kupoprodajnu cijenu ili vraća kupcu nakon prodaje.
No, zakonski gledano, ako kao kupac odustaneš od kupnje, prodavač ima pravo zadržati kaparu. S druge strane, ako prodavač odustane od prodaje, kupac može zahtijevati dvostruki iznos kapare.
4. Predaja zahtjeva za kredit
Već smo jednom detaljno opisali proceduru podizanja stambenog kredita, pa ćemo ovdje navesti samo tri glavna koraka: provjeru podobnosti nekretnine, predaju tražene dokumentacije i službenu procjenu vrijednosti.
Ako surađuješ s našim kreditnim posrednicima, svakako većinu koraka odrađujemo za tebe, pa ćeš opširnije informacije doznati od nas u procesu.
Nakon procjene vrijednosti nekretnine, banka će konačno odobriti ili odbiti tvoj zahtjev. Ako je zahtjev odobren, možeš prijeći na idući korak. Ako nije, vrijedi predati zahtjev drugoj banci, jer velike su šanse da će ti bar jedna dati zeleno svjetlo!
5. Sklapanje ugovora o kupnji nekretnine
Ako ti je banka odobrila kredit na temelju predugovora, vrijeme je da s prodavačem konačno sklopiš kupoprodajni ugovor. Možete ga sastaviti i sami, iako se preporučuje angažirati odvjetnika. Kompletiranog ga na kraju treba i ovjeriti kod javnog bilježnika.
Ako si s prodavačem već sklopio/la kupoprodajni ugovor, ovaj korak preskoči.
6. Sklapanje ugovora o kreditu
Zadovoljeni su skoro svi uvjeti za potpisivanje ugovora o kreditu. Preostaje samo ugovoriti i pripremiti potrebne instrumente osiguranja, od kojih su najčešći:
- izjava o suglasnosti zapljene primanja,
- zadužnica,
- osiguranje imovine i
- hipoteka.
Kao što možeš vidjeti, banka obično zahtijeva da osiguraš nekretninu za koju podižeš kredit ili na koju se upisuje hipoteka. Policu osiguranja imovine stoga trebaš ugovoriti prije dolaska na potpisivanje ugovora.
Kad je sve spremno, dobro pročitaj ugovor, potpiši ga i solemniziraj.
Banka će napraviti potrebnu kontrolu dokumentacije i pričekati upis hipoteke. Zatim ide isplata, obično direktno na račun prodavatelja.
7. Primopredaja nekretnine
Primopredaja nekretnine je trenutak u kojem kupac doslovce od vlasnika “preuzima” nekretninu. Konkretno, preuzima ključeve nekretnine, a i sve što s njom dolazi, uključujući npr. obvezu plaćanja režija.
U tom trenutku se preporučuje, iako nije obvezno, napraviti zapisnik o primopredaji.
Glavna uloga zapisnika je dokumentirati stanje u kojem je nekretnina zatečena. Mogu se evidentirati vidljivi nedostaci, poput pukotina na stropu, slabog pritiska vode i slično, ali i stanje brojila te eventualno stanje predanog namještaja i okolice nekretnine (dvorište).
Zapisniku se mogu priložiti i fotografije. Kad je nekretnina predana kupcu, kupnja je zaključena!
Što nakon kupnje nekretnine?
Tehnički, naš vodič bi trebao stati ovdje, budući da je u ovom trenutku nekretnina već kupljena. No, moramo te upozoriti na još dva koraka, upis vlasništva i plaćanje poreza.
Upis vlasništva se ne događa automatski, već za to treba podnijeti prijedlog općinskom sudu koji vodi zemljišnu knjigu u koju je nekretnina upisana. Ovo ne možeš napraviti sam/a, već isključivo putem javnog bilježnika ili odvjetnika. Dok to ne napraviš, nekretnina tehnički i dalje pripada starom vlasniku!
Za ovo će ti trebati i tabularna isprava, odnosno ovjerena izjava kojom ti prodavatelj dozvoljava prijenos vlasništva i ovlašćuje te da ishodiš uknjižbu prava vlasništva.
Primjere ove izjave možeš pronaći i online.
Što se plaćanja poreza tiče, kupnja nekretnine te skoro uvijek obvezuje na plaćanje poreza na promet nekretnina. On trenutno iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku kupnje.
Promet nekretnina prijavljuju javni bilježnici, sudovi i javnopravna tijela, a Porezna uprava na temelju te prijave izdaje kupcu rješenje o utvrđivanju poreza na promet nekretnina. U roku od 15 dana od zaprimanja iste, dužan/a si platiti porez.
