Vodič za iznajmljivanje apartmana: pitali smo odvjetnicu

Iznajmljivanje apartmana je relativno jednostavno nakon početnog uhodavanja. No, na početku, iznajmljivači često imaju puno nedoumica. 

Na što treba pripaziti? Što je sve potrebno za legalno poslovanje? Koje prve korake poduzeti?

Odgovore na ova i druga pitanja potražili smo kod Tene Nagy, odvjetnice iz odvjetničkog ureda Ljubenko & partneri. Nagy je profesionalno surađivala s mnogim malim iznajmljivačima, a nedavno se i sama po prvi put upustila u iznajmljivačke vode s obitelji.

“Na početku je najkorisnije razgovarati s postojećim iznajmljivačima”, kaže Nagy. “Druga najbolja opcija je konzultirati provjerene izvore informacija.” 

Što je potrebno za legalno iznajmljivanje apartmana? 

“Iznajmljivati apartmane može svaka fizička osoba”, objašnjava Nagy. Nije potrebno otvarati obrt ili tvrtku, iako se neki iznajmljivači na to odlučuju. 

Kao prvi korak ka tome, mnogi navode ishođenje potrebnih rješenja. No, Nagy ističe da to baš i nije točno. Osnovni preduvjet je da uopće imamo objekt podoban za iznajmljivanje. 

To je nešto o čemu se premalo priča, pa ponekad potencijalni iznajmljivači nisu svjesni da objekti trebaju zadovoljiti određene uvjete. Ako ih ne zadovolje, iznajmljivače može dočekati hladan tuš kad im nadležno tijelo odbije zahtjev.

1. Plan o opremanju i gradnji apartmana

Nagy, dakle, kaže da priča počinje od dobrog plana gradnje i opremanja apartmana. Tako jedino možemo osigurati da objekt zadovoljava potrebne tehničke uvjete. 

Svaki budući iznajmljivač bi, stoga, trebao gradnju i opremanje isplanirati u skladu s tehničkim uvjetima koje apartman treba zadovoljavati. U tu svrhu, kaže Nagy, treba provjeriti uvjete za kategorizaciju apartmana.

Za primjer, uzmimo sljedeće uvjete:

• svi apartmani moraju imati umivaonik s ogledalom i policom u kupaonici
• apartmani s četiri ili pet zvjezdica moraju imati mogućnost gašenja i paljenja glavnog osvjetljenja iz kreveta

Ako iznajmljivač, dakle, želi legalno iznajmljivati apartman, već pri gradnji i uređenju mora osigurati uvjete za umivaonik s ogledalom i policom. 

Ako, pak, želi da apartman bude ocijenjen s četiri ili više zvjezdica, mora imati uvjete za gašenje i paljenje glavnog osvjetljenja iz kreveta – i to tako da u slučaju kreveta za dvoje to lako mogu učiniti obje osobe. 

No, Nagy napominje da osim o tehničkim uvjetima svakako treba razmisliti i o klijenteli. “Apartman gradite ili uređujte i prema tome koga želite privući.” Solo putnici i obitelji, primjerice, često će imati različite zahtjeve.

2. Rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu

Kad je apartman uređen ili gotovo uređen, iznajmljivač može krenuti u ishođenje rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Zahtjev za izdavanje takvog rješenja podnosi iznajmljivač, a danas to može učiniti online.

Unutar sustava eGrađani postoji zasebni sustav eTurizam. Pomoću njega, iznajmljivači mogu podnositi razne zahtjeve – od onih za prijavu obavljanja djelatnosti do zahtjeva za dodjelu potpora.

Klikom na TuStart, vidjet ćemo popis dostupnih zahtjeva. Za prvo iznajmljivanje apartmana potreban nam je Zahtjev za izdavanje rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu.

No, rješenje se ne izdaje “naslijepo” nakon predavanja zahtjeva. 

Nagy kaže da djelatnici nakon predaje zahtjeva izlaze na teren i pregledavaju apartman. Ovo je važno, jer se na temelju zatečenog stanja određuje i kategorija apartmana.

Nagy objašnjava da bi zato apartman prije predavanja zahtjeva već trebao biti spreman ili barem gotovo spreman za primanje gostiju. Tako to definira i Pravilnik o razvrstavanju, kategorizaciji ugostiteljskih objekata iz skupine Ostali objekti za smještaj:

Ovakvim postupanjem iznajmljivač neće samo zadovoljiti formu, ističe Nagy, već si osigurati i adekvatan broj famoznih “zvjezdica”. 

“Mnogi misle da će djelatnicima trebati dosta vremena da izađu na teren, no kod nas su došli samo nekoliko dana nakon predaje zahtjeva.” Stoga nije dobro zahtjev predavati prije nego je apartman u reprezentativnom stanju.

Naravno, to ne znači da je jednom dodijeljena kategorija zauvijek zapisana u kamenu. Iznajmljivač, kaže Nagy, uvijek može zatražiti ponovnu kategorizaciju apartmana.

Ipak, dobro je da ona otpočetka bude adekvatno napravljena jer utječe i na visinu poreza na iznajmljivanje. “Prilikom kategorizacije se gleda i koliko ležajeva apartman ima. Iznajmljivači porez plaćaju na sve te ležajeve, bez obzira jesu li ili nisu iskorišteni.” 

Recimo, ako iznajmljivač u apartmanu ima pet ležajeva, porez će plaćati na temelju tog broja, čak i ako tijekom cijelog poreznog razdoblja nema niti jednu rezervaciju koja bi zahtijevala korištenje svih. “Tad iznajmljivač može zatražiti izmjenu rješenja, kako bi smanjio broj ležaja i ujedno porez”, kaže Nagy.

Što se tiče potrebne dokumentacije za kategorizaciju, ona varira od županije do županije. No, obično obuhvaća sljedeće dokumente:

1. Dokaz o državljanstvu države članice EU (preslika osobne iskaznice ili putovnice)

2. Dokaz o vlasništvu objekta

a) izvadak iz zemljišne knjige 

b) pisana suglasnost suvlasnika objekta (ako ima više vlasnika)

c) pisana suglasnost vlasnika objekta (ako zahtjev predaje član obitelji koji nije vlasnik)

3. Dokaz o uporabljivosti građevine 

4. Dokaz o uplaćenoj upravnoj pristojbi 

3. Prijava u poreznoj upravi

Kad je gore spomenuto rješenje izdano, iznajmljivač kopiju istog treba dostaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave u roku od 8 dana. Na temelju njega se i upisuje u registar poreznih obveznika (RPO).

Ovim korakom je iznajmljivač zadovoljio osnovne uvjete za legalno obavljanje djelatnosti. Preostaje još priprema opreme i dokumentacije koju mora imati u i oko apartmana, kaže Nagy.

4. Standardizirana ploča

Svaki apartman mora biti obilježen standardiziranom pločom koja jasno označava vrstu i kategoriju smještaja.

Takvu ploču iznajmljivač ne smije izraditi kod bilo koga, već isključivo kod proizvođača koji ima suglasnost Ministarstva. U trenutku pisanja, to podrazumijeva sljedeće proizvođače:

• Kordun – marketing d.o.o. – Karlovac, tel: 047 645 561, e-mail: prodaja-lav@kordun.hr
• Jaguar d.o.o. – Split, tel: 021 343 888, e-mail: jaguarst6@gmail.com
• Binar d.o.o. – Split, tel: 021 344 442, e-mail: binar@st.htnet.hr 
• Robi, obrt za usluge reklamiranja i pranje automobila, vl. Vesela Mikić – Zadar, tel: 023 220 655, e-mail: reklame.mikic@gmail.com 
• Negras d.o.o. – Poreč, tel: 052/431-046 ili 091/1904 965, e-mail: info.negras@gmail.com
• Tramax d.o.o. – Split, tel: 021/548-808, e-mail: info@tramax.hr
• Skripta tisak d.o.o. – Osijek, tel: 031/203-900, fax: 031/215-960, e-mail: info@skriptatisak.hr
• Condor B&B d.o.o. – Split, tel: 021/460-143, e-mail: condor.split@gmail.com
• Signoprom d.o.o. – Zagreb, tel: +01/3890688, e-mail: signoprom@signoprom.hr

Iznajmljivači sami plaćaju troškove izrade i dostave ploče, a za izradu je potrebno proizvođaču dostaviti:

• Kopiju uplatnice
• Kopiju rješenja o kategorizaciji
• Adresu za dostavu

Kako smo već spomenuli, ove ploče su standardizirane, što znači da moraju zadovoljavati propisane tehničke uvjete. Na primjer, svaka ploča mora imati dimenzije 25×25 cm te imati boju otpornu na UV zračenja. Također, proizvođač mora kupcu izdati jamstvo od 8 godina. Cijena iznosi oko 26,50 EUR po ploči.

Uz ovu ploču, nije potrebno imati nikakvu drugu, osim ako iznajmljivač nema obrt ili pravni subjekt. Drugim riječima, “običan” iznajmljivač ne mora imati ploču sa svojim podacima, poput OIB-a.

5. Transparentan cjenik

Svi iznajmljivači moraju imati transparentan cjenik. To konkretnije znači da na njemu moraju biti jasno naznačeni podaci o smještaju, iznajmljivaču, uslugama i cijenama te da mora biti istaknut na vidljivom mjestu u smještaju.

Cjenik bi trebao sadržavati sljedeće podatke:

• naziv smještaja
• ime i prezime vlasnika
• adresa
• OIB
• vrste usluga (npr. noćenje, doručak)
• način naplate (npr. po osobi ili noćenju)
• cijene usluga izražene u eurima
• sezonske cijene
• iznos PDV-a ako je uključen u cijenu
• iznos boravišne pristojbe ako je uključena u cijenu
• datum važenja cjenika
• potpis vlasnika

Osim na hrvatskom, cjenik također mora biti dostupan i na barem jednom svjetskom jeziku. Iznajmljivači se obično odlučuju za prijevode na engleski. 

No, kako kaže Nagy, cjenik ne moraš nužno sastavljati sam/a. 

Recimo, TZ Jelsa ima predložak cjenika ovdje.

Iako će u cjeniku iznajmljivač naznačiti cijene, on ih ipak još uvijek ponekad može korigirati. Recimo, iznajmljivač može u sporijim periodima odlučiti ponuditi popust na postojeće cijene. To je moguće, no takav popust treba prikazati na računu. 

6. Druga dokumentacija u apartmanu: evakuacijski plan, kućni red…

Svaki iznajmljivač u apartmanu treba imati neku osnovnu dokumentaciju, a to primarno uključuje evakuacijski plan, naljepnicu Bez računa se ne računa, kućni red i knjigu žalbi.

Točnije rečeno, danas je umjesto knjige žalbi zakonski dovoljno imati obavijest o načinu podnošenja pisanih prigovora. Ova obavijest treba opisati kako i kome gost može podnijeti prigovor, a i naznačiti da će na prigovor biti odgovoreno u roku od 15 dana od primitka. 

No, Nagy upozorava da odgovaranje na prigovore nije jedina zakonska obveza iznajmljivača. “Iznajmljivač je također dužan voditi i čuvati evidenciju prigovora najmanje godinu dana od podnošenja prigovora”, ističe Nagy.

Turističke zajednice često objavljuju predloške i za ovu dokumentaciju. Za primjer ponovno možemo uzeti TZ Jelsa, koja na svojim stranicama ima predloške za sve potrebne dokumente. 

Neke od tih predložaka iznajmljivači mogu odmah staviti u pogon, ali bi druge ipak trebali prilagoditi. To posebno vrijedi za evakuacijski plan i kućni red.

Evakuacijski plan treba biti prilagođen tlocrtu specifičnog apartmana. Može ga izraditi i sam iznajmljivač, ručno ili pomoću računalnog programa.

Adriagate je testirao je dva takva programa za izradu tlocrta, a bili su zadovoljniji Evacuation Plannerom (besplatan program).

Kućni red je, pak, potrebno prilagoditi vlastitim potrebama i željama. Što želiš, a što ne želiš da tvoji gosti rade, i kakve će posljedice biti nepoštivanja pravila? Ovo određuje kućni red. 

Kućni red je zapravo tu kako bi zaštitio i gosta i iznajmljivača:

• Gostu se jasno daje do znanja što smije, a što ne smije raditi kako bi izbjegao sankcije. 
• Iznajmljivač se može zaštititi od šteta na imovini, kazni u slučaju inspekcije te od odgovornosti u određenim situacijama.

Recimo, kućni red može gostu zabraniti dovođenje gostiju koje nije prijavio. Takva bi radnja mogla napraviti problem iznajmljivaču u slučaju inspekcije. Iznajmljivač bi mogao, ni kriv ni dužan, dobiti kaznu za pružanje smještaja neprijavljenim gostima, pa je zato dobro to zabraniti kućnim redom.

“U kućnom redu, iznajmljivač može navesti i kako želi da se postupa s njegovim apartmanom i stvarima u njemu”, kaže Nagy. “Recimo, može naložiti da gosti pri izlasku iz apartmana zatvore prozore ili ugase klimu.” 

Time iznajmljivač donekle štiti i svoju imovinu od štete. No, za najbolju zaštitu, preporučujemo ugovaranje osiguranja imovine.

7. Redovita prijava i odjava gostiju 

Kad su gore spomenuti uvjeti zadovoljeni, iznajmljivač može krenuti s radom i oglašavanjem.

Pa, što kad stignu prvi gosti? 

Najbitnije je uredno prijavljivati i odjavljivati ih putem sustava eVisitor. Konkretnije, iznajmljivač je dužan prijaviti goste u roku od 24 sata nakon dolaska, odnosno odjaviti ih u istom roku nakon odlaska. 

Važno je naglasiti da nije preporučljivo zadržavati ili fotokopirati osobne iskaznice ili druge osobne dokumente gostiju. 

8. Uredno podmirivanje obveza

Naposljetku, kako bi poslovanje i ostalo legalno, iznajmljivači moraju paziti na to da uredno podmiruju svoje obveze. Pritom je obvezno plaćanje:

• poreza
• boravišne pristojbe
• članarine turističkoj zajednici

Ono što mnogi zovu “porez na iznajmljivanje apartmana” je zapravo porez na dohodak. Godišnji paušalni porez na dohodak računa se prema sljedećoj formuli:

Kao što je Nagy već upozorila, zbog ovog je važno da ne precijenimo svoje mogućnosti. Nije dobro imati više ležajeva ili smještajnih jedinica nego što ih možemo popuniti, jer ćemo na njih svakako plaćati porez.

Što se tiče visine paušalnog poreza po krevetu ili smještajnoj jednici, nju određuju jedinice lokalne samouprave (JLS). No, propisani su rasponi za različite JLS-ove, ovisno o indeksu turističke razvijenosti:

Kategorija JLS-a prema indeksu turističke razvijenosti	Iznos paušalnog poreza (EUR)	Iznos paušalnog poreza (EUR) ako JLS ne donese odluku o iznosu
I	100,00 – 300,00	200,00
II	70,00 – 200,00	135,00
III	30,00 – 150,00	90,00
IV,0	20,00 – 100,00	60,00​

Danas je, osim poreza na dohodak, aktualan i porez na nekretnine. Iznajmljivači apartmana tako često moraju plaćati oba ova poreza. Jedan izuzetak je moguć kad nekretnina služi i iznajmljivaču za stanovanje, pa u tom slučaju iznajmljivač plaća samo porez na dohodak.

Bonus savjeti za iznajmljivanje apartmana

Za uspješno iznajmljivanje apartmana ipak nije dovoljno samo legalizirati poslovanje – iako je to svakako najvažniji, osnovni korak. 

Nagy, primjerice, kaže da svaki iznajmljivač za sebe treba odlučiti kako će oglašavati apartmane i dolaziti do gostiju. Neki se oslanjaju isključivo na preporuku, dok drugi biraju popularne platforme poput Bookinga ili čak Njuškala. 

Pritom ističe da profesionalni fotograf zaista čini razliku. “Mi trenutačno koristimo fotografije koje smo sami napravili, ali razmišljamo o angažiranju profesionalnog fotografa. Nedavno je naš Grad za tu svrhu nudio i sufinanciranje.”

Ako iznajmljivač odluči koristiti posrednika poput Bookinga, svakako u početku treba prikupiti i dobre recenzije kako bi izgradio povjerenje. “Mi smo zato stavljali veliki naglasak na brigu o gostu. Često bi ih iznenadili bocom vina pri dolasku”, kaže. 

Naposljetku, ne treba zanemariti ni mogućnost skupih šteta na imovini. Njih ne moraju nužno uzrokovati gosti, već npr. elementarne nepogode ili provalnici. Kako bi se iznajmljivač zaštitio od ovih i sličnih rizika, preporučujemo ugovaranje osiguranja imovine.

Osiguranje imovine može pokriti nekretninu i same stvari u nekretnini, poput električnih uređaja, dokumenata, namještaja, umjetničkih djela i drugih predmeta. Zaštiti vrijedne imovine od rizika je iznimno važna za iznajmljivače.

Neke police osiguranja imovine dodatno uključuju i pokriće odgovornosti iznajmljivača prema gostu te stvari u vlasništvu gosta. Ako svoju policu ugovoriš preko nas, besplatno ćemo te posavjetovati o različitim opcijama. Zatraži besplatnu usporedbu ponuda danas!