Želiš ugovoriti kredit, ali te banka traži hipoteku? Zvuči zastrašujuće, ali zapravo je riječ o poprilično standardnoj proceduri – posebice kad su u pitanju stambeni krediti.
Prije no što potpišeš ugovor, dobro prouči što hipoteka uopće znači i kako može utjecati na tebe. U tome će ti pomoći ovaj članak sa svim ključnim informacijama. Pa krenimo!
Što je uopće hipoteka?
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, hipoteka je dobrovoljno založno pravo koje se osniva na stvari bez predaje stvari vjerovniku u posjed.
Ako si dva puta pročitao/la ovu rečenicu, a i dalje ne razumiješ o čemu je riječ, evo pojašnjenja.
Recimo da želiš kupiti nekretninu i to planiraš ostvariti stambenim kreditom. Banka će ti (ako si kreditno sposoban/a) pozajmiti novac. No, ona se istovremeno treba osigurati da ćeš taj isti novac vratiti. Tu nastupa hipoteka.
U ovom slučaju, hipoteku ćeš staviti na svoju nekretninu. To znači da ćeš svojom imovinom jamčiti povrat kredita. Sve dok podmiruješ svoje obveze, nekretnina je u tvojem vlasništvu. No, u slučaju da ih prestaneš podmirivati – banka ti ju može oduzeti.
Primjerice, ako ugovoriš takvu hipoteku, banka (vjerovnik) može namiriti nedospjele rate kredita prodajom tvoje nekretnine (založene stvari). Za razliku od hipoteke gdje nekretnina ostaje tvoje vlasništvo, kod fiducije ona odmah prelazi na banku. Dakle, hipoteka banci daje pravo da se namiri prodajom imovine, dok joj fiducija daje izravno vlasništvo sve dok ne podmiriš dugovanje.
Kad se koristi hipoteka?
Hipoteka se najčešće primjenjuje kod:
- stambenih kredita
- hipotekarnih kredita
Evo što to znači.
Hipoteka za stambeni kredit
Ako kupuješ nekretninu pomoću stambenog kredita, u većini slučajeva trebat ćeš ugovoriti hipoteku. Ona će poslužiti kao instrument osiguranja od potencijalnog neplaćanja.
Banka će pritom procijeniti vrijednost nekretnine koju planiraš koristiti kao založenu imovinu. Nekretnina mora vrijediti dovoljno da pokrije dug u slučaju da prestaneš plaćati kredit.
Hipoteka za hipotekarni kredit
Hipotekarni kredit je kredit koji se ugovara uz davanje nekretnine u zalog. Može biti:
- nenamjenski kredit
- djelomično namjenski kredit
Ako ugovoriš nenamjenski hipotekarni kredit, sredstva možeš trošiti kako god želiš, bez potrebe za ikakvim pravdanjem namjene. Imaj na umu da su kamatne stope takvih kredita u pravilu veće.
S druge strane, ako se odlučiš za djelomično namjenski kredit, dio sredstava moraš iskoristiti na refinanciranje. Točan iznos koji moraš namjenski utrošiti određuje banka. U većini slučajeva riječ je o 90%. To znači da taj postotak sredstava moraš potrošiti na zatvaranje postojećeg kredita, a ostatak možeš trošiti kako želiš. Kod djelomično nenamjenskih kredita kamatna stopa je u pravilu manja.
Obzirom da nekretninu daješ u zalog, u pravilu možeš dobiti veći iznos u odnosu na druge vrste kredita. No, to ne znači da ga možeš dobiti ako nisi kreditno sposoban/a. Neovisno o tome kolika je vrijednost tvoje nekretnine, banka će odluku o odobrenju prvenstveno donijeti prema tvom bonitetu.
Možeš li uopće ugovoriti hipotekarni kredit i po kojim uvjetima provjeri uz pomoć naših kreditnih posrednika. Oni će ti na jednom mjestu usporediti ponude, objasniti uvjete i pronaći najbolju opciju za tebe.
Na što sve možeš upisati hipoteku?
Hipoteku možeš upisati na nekretnine i pokretnine.
Treba spomenuti da se hipotekom osiguravaju potraživanja iz zajma, kredita ili jamstva. Dakle, bez ove osnove ne možeš ju upisati niti na nekretninu niti na pokretninu.
U nastavku ćemo ti objasniti što točno obuhvaća upis hipoteke na nekretninu, a što na pokretninu. Krenut ćemo s popularnijim izborom – upisom hipoteke na nekretninu.
Upis hipoteke na nekretninu
Ako hipoteku upisuješ na nekretninu, ona treba zadovoljavati dodatne uvjete kako bi bila dobar ‘kandidat’.
Primjerice, najčešći uvjeti za stambene kredite su da nekretnina:
- mora biti stambene namjene – u obzir dolazi i građevinsko zemljište namijenjeno gradnji obiteljske kuće te nekretnina koja se daje ili planira dati u najam
- ne smije imati neprihvaćeni teret – osim ako će se postojeći teret podmiriti prilikom prodaje/kupnje nekretnine ili kod refinanciranja
- mora imati uredno vlasništvo
- ne smije imati sporne zabilježbe
- mora biti legalna
Ako se odlučiš hipoteku upisati na nekretninu to možeš napraviti upisom na kuću, stan, zemljište ili pak na zamjensku nekretninu. Evo kako to funkcionira.
Upis hipoteke na kuću
Da bi banka prihvatila kuću kao zalog, moraš dokazati da si njen vlasnik ili suvlasnik i da je nekretnina legalizirana – odnosno da ima urednu dokumentaciju.
U praksi to znači da prije upisa hipoteke moraš dostaviti:
- zemljišnoknjižni izvadak
- posjedovni list
- izvadak iz katastarskog plana
- građevinsku ili uporabnu dozvolu
- procjenu vrijednosti nekretnine
- kupoprodajni ugovor – ako si u postupku kupnje
- osobni dokumenti
Nakon toga slijedi potpisivanje ugovora o kreditu te upis hipoteke u zemljišne knjige. Upisom hipoteke na kuću banka stječe pravo da, u slučaju neplaćanja kredita, naplati svoja potraživanja iz vrijednosti te nekretnine.
Upis hipoteke na stan
Upis hipoteke na stan funkcionira gotovo jednako kao i kod kuće, ali s jednom razlikom. Stan se nalazi u višestambenoj zgradi pa je važno da je u zemljišnim knjigama etažiran.
Drugim riječima, stan mora biti zasebna etažna jedinica s jasno definiranim vlasništvom. Ako nije, banka može odbiti upis hipoteke dok se to ne riješi.
Potrebna će ti biti sljedeća dokumentacija:
- zemljoknjižni izvadak
- procjena vrijednosti stana
- izvadak iz katastarskog plana
- kupoprodajni ugovor – ako je nekretnina predmet kupnje
- osobni dokumenti vlasnika stana
Upis hipoteke na zemljište
Hipoteku možeš upisati i na zemljište, ali tu vrijede posebna pravila. Banka će prihvatiti građevinsko zemljište koje ima urednu dokumentaciju, definirane granice i mogućnost gradnje. Kao dokaz da je zemljište građevinsko trebaš priložiti lokacijsku informaciju.
Za upis hipoteke na zemljište trebat će ti:
- zemljoknjižni izvadak – zemljište mora biti tvoje ili uz suglasnost svih suvlasnika
- izvadak iz prostornog plana – potvrda da je zemljište građevinsko
- procjena vrijednosti zemljišta
- osobni dokumenti
Upis hipoteke na zamjensku nekretninu
Ako nemaš odgovarajuću nekretninu za upis hipoteke, banka će tražiti da hipoteku upišeš na zamjensku nekretninu. Ovo je posebno važno ako je tvoja nekretnina još u fazi gradnje ili nije ni započeta.
Za upis hipoteke na zamjensku nekretninu trebat će ti:
- zemljoknjižni izvadak – zamjenska nekretnina treba biti tvoja ili trebaš imati suglasnost vlasnika
- dokaz o legalnosti nekretnine – npr. građevinska i uporabna dozvola
- procjena vrijednosti nekretnine
- osobni dokumenti
Kada izgradnja kuće bude završena, banka te može zahtijevati prekvalifikaciju hipoteke, tj. prijenos hipoteke sa zamjenske nekretnine na konačnu, novoizgrađenu nekretninu. Tada je potrebno napraviti procjenu nekretnine i izmijeniti i ovjeriti ugovore o kreditu s obzirom da je osiguranje kredita druga nekretnina.
Upis hipoteke na pokretninu
Hipoteku možeš upisati na pokretninu samo ako je ona sposobna za unovčenje. Odnosno, ako se iz njezine vrijednosti može podmiriti dugovanje.
Hipoteku na pokretnini u Hrvatskoj možeš upisati isključivo na pokretninama čije se vlasništvo stječe upisom u javni registar i koje se bez upisa ne smiju koristiti.
Dakle, da bi na svoju pokretninu upisao/la hipoteku ona mora ispunjavati sljedeće uvjete:
- moraš biti vlasnik/ca pokretnine
- pokretnina mora biti upisana u javni upisnik, odnosno registar
Solemnizacija odredbe o založnom pravu
Ugovore o kreditu često je potrebno solemnizirati, dok se ugovori sa založnim pravom obvezno solemniziraju. Solemnizacija podrazumijeva da javni bilježnik provjerava odgovara li tvoj ugovor propisanoj formi.
Okvirno govoreći, za iznos kredita od oko 50.000€, solemnizacija bi te mogla koštati oko 300€, dok bi za kredit od 150.000€ mogao/la platiti oko 700€. Neke banke pokrivaju troškove solemnizacije, dok ih kod drugih moraš pokriti sam/a.
Sad kad znaš što je hipoteka, gdje ju možeš upisati i kada ju trebaš solemnizirati – vrijeme je da saznaš kako izgleda postupak uspostave hipoteke.
Postupak uspostave hipoteke
Hipoteka se osniva upisom u zemljišne knjige, a postupak izgleda ovako:
- priprema dokumentacije
- ovjera dokumentacije kod javnog bilježnika
- upis u zemljišnu knjigu
- aktivacija kredita
Da bi se upisao/la u zemljišnu knjigu trebaš dostaviti sljedeću dokumentaciju:
- ugovor (npr. o kupoprodaji, darovanju, zamjeni) – u izvorniku ili ovjerenoj preslici
- dokaz o državljanstvu – domovnica, osobna iskaznica ili putovnica
- dokaz o oslobođenju od sudske pristojbe (ako ga imaš)
Ako nisi oslobođen/a plaćanja sudske pristojbe, trebat ćeš platiti sljedeće troškove:
- pristojba za upis 6,50€
- pristojba za uknjižbu ili predbilježbu prava vlasništva i drugih stvarnih prava 26,54€
Nakon što predaš sve potrebne dokumente i dobiješ urudžbeni broj, status predmeta možeš pratiti na stranici Uređena zemlja.
Po upisu zemljišnu knjigu, osnovat će se hipoteka i aktivirati tvoj kredit. Čestitamo! 😀
Ugovori kredit uz kompare.hr
S ugovaranjem kredita se nikako ne trebaš zalijetati. Prije svega, trebaš znati što sve sa sobom nosi – bilo da uključuje hipoteku ili ne.
Naši savjetnici ti mogu objasniti ‘sitna slova’ i pomoći dobiti kredit po najboljim uvjetima. Naša je usluga za tebe potpuno besplatna jer proviziju plaća eventualni kreditor za kojeg se odlučiš.
