Riješiti stambeno pitanje veliki je korak u životu. Pronaći stan ili kuću koja ti odgovara – na pravoj lokaciji, s idealnim rasporedom prostorija, u cijeni koja je prihvatljiva – samo je početak. No, pravi izazov nastupa kad na red dođe financiranje.
Za većinu ljudi, a vjerujemo i tebe, to znači okretanje ka stambenom kreditu.
U nastavku ćemo ti objasniti sve što trebaš znati prije ugovaranja: od dokumentacije, preko procjene do isplate kredita. Pa, krenimo!
Što je stambeni kredit?
Stambeni kredit, kao što mu ime govori, kredit je koji podižeš pri rješavanju stambenih pitanja. Za razliku od većine drugih vrsta kredita, stambeni ti omogućuje ulaganje u imovinu koja s godinama raste na vrijednosti.
Spada u namjenske kredite, što znači da ga možeš koristiti isključivo za unaprijed određenu i ugovorenu svrhu.
Namjena stambenog kredita može biti:
- kupnja nekretnine ili zemljišta
- izgradnja i dovršenje nekretnine
- dogradnja, nadogradnja, rekonstrukcija
- adaptacija
- refinanciranje postojećeg stambenog kredita
- plaćanje kapare za kupnju nekretnine
Prva stanica – kreditna sposobnost
Prije no što realiziraš stambeni kredit, moraš znati jesi li uopće kreditno sposoban/a.
Kreditna sposobnost jedan je od najvažnijih parametra koje banka gleda pri odobravanju kredita. Njome se procjenjuje tvoja mogućnost urednog i pravovremenog otplaćivanja.
U obzir trebaš uzeti dvije vrste kreditne sposobnosti:
- vlastita kreditna sposobnost, odnosno ona o kojoj odlučuješ sam/a
- financijska kreditna sposobnost, odnosno ona koju određuje financijska institucija (npr. banka)
Kako točno funkcioniraju objasnit ćemo ti u nastavku. Krenimo od vlastite.
Vlastita kreditna sposobnost
Kad podižeš stambeni kredit, velika je vjerojatnost da ćeš ga ugovoriti na više od 20 godina. Budući da se radi o dugoročnom zaduživanju, moraš dobro procijeniti svoje financijske mogućnosti.
To možeš napraviti kroz izračun svojih slobodnih primanja – prihoda koji ti ostaju nakon što podmiriš osnovne troškove života i financijske obveze.
Da bi ih izračunao/la, u obzir trebaš uzeti svoje:
- ukupne prihode
- osobne troškove (npr. namirnice, režije itd.)
- postojeće financijske obveze (npr. štednja, osiguranje, dugovi itd.)
Na taj način saznat ćeš koliko ti novaca ostaje za redovnu otplatu stambenog kredita.
Iako je procjena vlastite kreditne sposobnosti važna, još važniju ulogu ima ona financijska koja određuje koliki iznos kredita zaista i možeš dobiti.
Financijska kreditna sposobnost
Tvoju financijsku kreditnu sposobnost procijenit će banka i to na temelju internih uvjeta i zakonskih okvira.
Jedna od ključnih zakonskih odrednica je egzistencijalni minimum – iznos koji ti mora ostati nakon plaćanja kreditnih obveza. Prema Ovršnom zakonu on iznosi 868€.
To znači da, u slučaju stambenog kredita, tvoj anuitet ili rata ne smije prelaziti 45% tvoje plaće. Maksimalni postotak možeš zadužiti samo ako ti nakon njegovog oduzimanja ostaje dovoljno sredstava za pokrivanje egzistencijalnog minimuma. Imaj na umu da svaka banka ima dodatna pravila za određivanje matematičke kreditne sposobnosti pa su moguća i izuzeća od navedenih uvjeta.
Možda ti ovo zvuči komplicirano, ali ne brini. Kreditnu sposobnost ne trebaš računati ručno. Možeš ju jednostavno provjeriti pomoću našeg besplatnog kalkulatora.
Ako tvoji prihodi zadovoljavaju uvjete, banka će detaljnije ocijeniti tvoju kreditnu sposobnost.
To podrazumijeva i provjeru:
- postojećih kreditnih obveza te urednost izvršavanja istih
- solventnosti poduzeća u kojem si zaposlen/a
- statusa zaposlenja
- duljinu radnog staža i dr.
Proces realizacije stambenog kredita
Kad si se uvjerio/la u svoju kreditnu sposobnost, vrijeme je da ugovoriš stambeni kredit. Za to će ti prije svega trebati ponuda banke.
Imaj na umu da banke imaju svoje interne uvjete, pa se njihove ponude mogu uvelike razlikovati. Zato je važno dobro istražiti što se nudi na tržištu. Srećom, za to ne trebaš obilaziti banke od vrata do vrata.
Naši kreditni posrednici surađuju s više financijskih partnera, pa na jednom mjestu možeš saznati sve informacije.
Kad pronađeš odgovarajuću ponudu, vrijeme je da ju realiziraš.
Evo koji te koraci očekuju:
- skupljanje dokumentacije
- procjena nekretnine
- odobrenje kredita
- ugovaranje instrumenata osiguranja
- ovjera kod javnog bilježnika
- isplata stambenog kredita
1. Skupljanje dokumentacije
Ako si čuo/la da ugovaranje kredita znači ispunjavanje i skupljanje hrpe papira – dobro si čuo/la. Potrebna će ti biti sljedeća dokumentacija:
Dokumentacija za dokazivanje kreditne sposobnosti
Za početak, trebat ćeš dostaviti dokumentaciju koja potvrđuje tvoju kreditnu sposobnost. Koji će ti točno dokumenti trebati ovisit će o vrsti primanja, obliku poduzeća, statusu tvog zaposlenja i drugim čimbenicima.
Međutim, postoji osnovna dokumentacija koju ćeš u svakom slučaju morati dostaviti. Najčešće uključuje osobne dokumente, ovjerene platne liste, odreske od mirovine, ugovore o radu, JOPPD obrasce, potvrdu poslodavca o zaposlenju i dr.
Dokumentacija za dokazivanje namjene kredita
Banci ćeš trebati predočiti i predugovor na kojem si naznačen/a kao kupac. Ovim se ujedno dokazuje i namjena traženog kredita.
Ovjera javnog bilježnika potrebna je u slučaju kupoprodajnog ugovora, ali on slijedi u kasnijoj fazi realizacije.
Dokumentacija nekretnine
Naposljetku, banci trebaš dostaviti osnovne dokumente prodavatelja nekretnine i same nekretnine, kao i dokaz o vlasništvu. U ovu se svrhu koristi originalan izvadak iz zemljišnih knjiga, ne stariji od 30 dana.
Prilaže se obično i dokaz o legalnosti nekretnine, akt o uporabi nekretnine te kopija energetskog certifikata.
Nakon predaje zahtjeva za kredit i ostale tražene dokumentacije, banka će ocijeniti tvoju kreditnu sposobnost, kao i podobnost željene nekretnine za upis založnog prava (hipoteke).
Nekretnina na koju se upisuje zalog obično je stan ili kuća čija se kupnja financira iz stambenog kredita. No, to može biti i neka druga zamjenska nekretnina odgovarajuće vrijednosti.
2. Procjena nekretnine
Sljedeći je korak procjena tržišne vrijednosti nekretnine. Njome banka utvrđuje stvarnu vrijednost tvoje nekretnine.
Procjenu vrši službeni procjenitelj. U nekim slučajevima možeš samostalno angažirati nezavisnog procjenitelja, ali ta mogućnost ovisi od banke do banke.
Cijena procjene obično se kreće u rasponu od 250€ do 600€, ovisno o vrsti i veličini nekretnine. Kod nekih banaka procjena je besplatna, dok ju kod drugih moraš platiti sam/a.
Zašto je važna procjena nekretnine?
Procjena nekretnine je, uz procjenu kreditne sposobnosti, jedan od najvažnijih kreditnih parametara.
Ona daje točan uvid u tržišnu vrijednost nekretnine. Ako se procjena pokaže nižom od cijene po kojoj se nekretnina prodaje, morat će se prilagoditi i iznos kredita koji ti banka može odobriti.
Primjerice, ako se tvoja nekretnina prodaje po cijeni od 150.000€, a banka ju procjeni na 130.000€, banka će ti odobriti kredit u visini 90% procijenjene vrijednosti. U ovom slučaju to iznosi 117.000€. Preostalih 33.000€ koji ti nedostaju do pune cijene nekretnine, morat ćeš platiti iz svog džepa.
Zato ti je cilj da procjena nekretnina uvijek prođe što bolje, odnosno najmanje na iznos kupoprodajne cijene. Na taj način nećeš morati sudjelovati s više od 10% svojih sredstava.
3. Odobrenje kredita
Kada je prošla procjena, djelatnik banke obradit će tvoj kreditni zahtjev i poslati ga komisiji na odobrenje.
Kada dobiješ informaciju da je kredit odobren, trebaš ispuniti daljnju dokumentaciju.
Prvi na redu je kupoprodajni ugovor koji trebaš sklopiti zajedno s prodavateljima. Kako bi se potvrdio identitet svih osoba, potpise trebaš ovjeriti kod javnog bilježnika.
Dok ti rješavaš kupoprodajni, pravna služba banke pripremit će ugovor o kreditu i dokumentaciju potrebnu za upis hipoteke. Tako pripremljenu dokumentaciju trebat će potpisati svi sudionici u kreditu, prije svega korisnik kredita (ti) i vlasnik nekretnine/prodavatelj.
Troškovi javnobilježničke ovjere ovise o iznosu stambenog kredita, broju sudionika u kreditu te instrumentima osiguranja kredita. U prosjeku iznose od 400€ do 700€. U nekim slučajevima ih moraš platiti sam/a, dok ih u drugim plaća banka.
Nakon što solemniziraš ugovor o kredit, javni bilježnik će prijedlog za upis hipoteke poslati prema gruntovnici. Kada gruntovnica obavi upis hipoteke, dobit ćeš novi vlasnički list koji je potrebno dostaviti u banku.
4. Ugovaranje instrumenata osiguranja
Paralelno dok rješavaš navedenu dokumentaciju, trebaš ugovoriti instrumente osiguranja kredita. To su ugovori koji banci daju sigurnost da će svoj novac dobiti natrag, čak i ako ne budeš mogao/la platiti kredit. Najjednostavnije rečeno, instrumentima osiguranja banka se osigurava da neće izgubiti svoj novac.
Koje instrumente trebaš ugovoriti ovisi o modelu tvog odabranog kredita. U pravilu se dijele na:
- obvezne/primarne instrumente osiguranja nekretnine
- dodatne instrumente osiguranja kredita
Njih si dužan/na uplatiti prije same isplate kredita, i to iz vlastitih sredstava.
5. Isplata stambenog kredita
U posljednjem koraku tvoj bankar preuzima instrumente osiguranja, ugovore o kreditu, ovjereni ugovor o kupoprodaji i dokumentaciju iz gruntovnice te ih šalje u komisiju na odobrenje. Ako je sve u redu, u roku nekoliko tjedana tvoj kredit bi trebao biti odobren.
Interkalarna kamata je dio redovne kamate koja se plaća na iznos kredita za razdoblje od dana isplate kredita do dana knjiženja prvoga mjesečnog anuiteta.
Maksimalan iznos interkalarne kamate nešto je manji od iznosa ugovorenog mjesečnog anuiteta/rate. Dakle, visina interkalarne kamate ovisi o datumu isplate i iznosu samog kredita. Isplaćuje se iz tvojih vlastitih sredstava, a može predstavljati poveći iznos.
Proces realizacije stambenog kredita završava se isplatom kredita na račun prodavatelja.
Kako od kupca do vlasnika nekretnine?
Čestitamo, uplatom sredstava na račun prodavatelja kupio/la si svoju nekretninu. No sigurni smo da status kupca želiš promijeniti u status vlasnika nekretnine.
Za uknjižiti pravo vlasništva u zemljišne knjige, trebat ćeš ispuniti tabularnu izjavu. Ona predstavlja ovjerenu izjavu kojom ti prodavatelj dozvoljava prijenos vlasništva. Njome te također ovlašćuje da ishodiš uknjižbu prava vlasništva u svoju korist i u svoje ime.
Prijedlog za upis vlasništva podnosi se elektronskim putem kod javnog bilježnika ili odvjetnika, osobno ili putem pošte.
Kad si to napravio/la, službeno si postao/la vlasnik nekretnine!
Koji su troškovi stambenog kredita?
Sad kad si saznao/la kako izgleda proces realizacije kredita, vrijeme je da vidiš i koliko će te to sve koštati. U nastavku ćemo ti sumirati sve troškove stambenog kredita.
| Postupak | Je li obavezan? | Cijena |
| procjena nekretnine* | da | od 200€ do 600€ |
| solemnizacija ugovora* | da | ovisno o visini kredita, primjerice:50.000€ kredita = 290€ 100.000€ kredita = 530€ 200.000€ kredita = 800€ |
| ovjera kupoprodajnog ugovora | da | 6€ po potpisu |
| osiguranje imovine | da | ovisno o kvadraturi i pokrićima kreće se od:47,28€ godišnje za stan 89,76€ godišnje za kuću |
| osiguranje korisnika kredita | ovisno od banke do banke | od 40€ do 150€ godišnje |
| osiguranje otplate kredita | ovisno od banke do banke | ovisi o banci, odabranom modelu kredita i partnerskoj osiguravajućoj kući |
| životno osiguranje | ovisno od banke do banke | od 400€ do 700€ godišnje |
| uknjižba prava vlasništva | da | ovisno o vršitelju uknjižbe, primjerice:javni bilježnik = 30€odvjetnik = 1% vrijednosti nekretnine |
| porez na promet nekretninama | da | 3% od prodajne cijene. Ne plaća se ako se nekretnina kupuje od pravne osobe |
* Ovaj trošak ponekad plaća banka, ovisno o uvjetima
Porez na promet nekretninama
Možda ti je za oko zapala zadnja stavka u tablici koju prethodno nismo spomenuli, a to je porez na promet nekretninama.
Njega ćeš morati platiti pri kupnji nekretnine, bilo da kupuješ stan, kuću ili zemljište. Obračunava na temelju tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku kada nastaje porezna obveza, što je obično u trenutku sklapanja ugovora.
Stopa poreza na promet nekretnina u Hrvatskoj je 3% od tržišne vrijednosti nekretnine. Izuzetak su nekretnine od pravnih osoba na koje se ne plaća porez.
Nakon što zaprimiš porezno rješenje imaš 15 dana unutar kojih trebaš podmiriti traženi iznos. Ovu obvezu možeš izbjeći samo ako ispunjavaš propisane uvjete.
Ovdje postoje i dodatni uvjeti koje moraš zadovoljiti. Primjerice, 100%-ni povrat dobit ćeš samo ako tvoja nekretnina cijenom i kvadraturom odgovara propisanoj. U slučaju da je do 50% veća, ostvarit ćeš tek djelomični povrat.
Koliki točno sredstava možeš očekivati jednostavno izračunaj putem kalkulatora za povrat.
Česta pitanja
Mogu li dobiti stambeni kredit bez uporabne dozvole?
Da, stambeni kredit teoretski možeš dobiti i ako nekretnina nema uporabnu dozvolu, no ovo bi ti moglo ograničiti izbor banaka koje će ti htjeti ponuditi kredit.
Ono što je važno jest da postoji akt o uporabi nekretnine, a to uz uporabnu dozvolu, može biti rješenje o izvedenom stanju, građevinska dozvola i sl.
Pokriva li stambeni kredit uvijek ukupnu cijenu nekretnine?
Stambeni kredit odobrava se u visini tržišne ili procijenjene vrijednosti. Ovisi koja je od te dvije stavke niža. Primjerice ako kupuješ stan od 100.000€, a banka ga procjeni na 120.000€, dobit ćeš kredit u visini 100.000. Isto vrijedi i obrnuto, ako je procijenjena vrijednost manja od kupoprodajne, odobren će biti niži kredit.
To znači da većinom trebaš imati 10% vlastitih sredstava, neovisno o tome gleda li se procijenjena ili kupoprodajna vrijednost nekretnine.
Koliko traje proces realizacije kredita?
Odobrenje kredita može trajati od nekoliko tjedana do nekoliko mjeseci, ovisno o različitim faktorima. U prosjeku traje od 5 do 8 tjedana.
Kako bi sve prošlo uz što manje stresa kontaktiraj naše kreditne posrednike. Oni će ti objasniti sve uvjete, usporediti ponude i pronaći najpovoljniju opciju po tvojoj mjeri!
