Prema iskustvima mnogih iznajmljivača, agencije za iznajmljivanje naplaćuju poveliku proviziju; točnije, od oko 45% od ukupnog iznosa najma nadalje. Naravno, točna cijena ovisit će i o opsegu usluge koji trebate, a i o agenciji koju odaberete.
No, u svakom slučaju, stvar je jasna: iznajmljivanje bez agencije je najisplativija opcija. Ipak, to ne znači i da je najbolja opcija za vas. Sve dobro razmotrite i tek tada donesite konačnu odluku.
Iznajmljivanje stanova bez agencije: Da ili ne?
Iznajmljivanje preko agencije je lakše. Ne morate ni o čemu brinuti—-ni o administraciji, ni o pronalasku podstanara ili gostiju, pa čak ni o fotografijama smještaja. Puno agencija nudi mogućnost profesionalnog fotografiranja stana kako bi što atraktivnije izgledao na oglasnicima.
No, kao što smo već rekli, agencije dosta skupo naplaćuju svoje usluge. Dodajte na to druge troškove koje ste dužni snositi, poput plaćanja poreza, i jasno je da nije loša ideja uštedjeti tamo gdje se može.
Pa, ako želite povećati konačnu zaradu, iznajmljivanje stanova bez agencije je dobar odabir. Dat će vam veću kontrolu i višu zaradu uz manje truda.
Kratkoročni vs. dugoročni najam stanova
Važno je reći da se postupak iznajmljivanja znatno razlikuje ovisno o tome iznajmljujete li stan dugoročno podstanaru ili pak kratkoročno turistima ili poslovnim ljudima.
Ovo su neke od glavnih razlika:
| Dugoročni najam stanova | Kratkoročni ili dnevni najam stanova | |
| Sklapanje ugovora | ✔ | 🗙 |
| Dozvola za obavljanje turističke djelatnosti | 🗙 | ✔ |
| Stupanj osobnog angažmana | Nizak | Visok |
| Obvezno plaćanje poreza | ✔ (⬆ U pravilu veći) | ✔ (⬇ U pravilu niži) |
| Troškovi | ⬇ U pravilu niži | ⬆ U pravilu viši |
| Prinosi | ⬇ U pravilu niži | ⬆ U pravilu viši |
| Osiguranje nekretnina i pokretnina | Neobavezno, ali poželjno (⬇ U pravilu niža cijena) | Neobavezno, ali poželjno (⬆ U pravilu viša cijena) |
Osim toga, ove dvije vrste najma razlikuju se i u načinu prijave podstanara odnosno gostiju.
Prijava podstanara vs. prijava gosta
Prijavu podstanara zapravo odrađujete odnošenjem sklopljenog ugovora u poreznu upravu. Podstanar bi zatim trebao otići u MUP i tamo prijaviti promjenu boravišta, a za to će mu također trebati ugovor. Ponekad MUP traži i da najmodavac osobno dođe s najmoprimcem.
Prijava gostiju u dnevnom najmu je malo zahtjevnija, pogotovo vremenski, jer stalno morate prijavljivati nove goste. Prijavu odrađujete u roku od 24 sata od dolaska gosta putem sustava eVisitor, a za to će vam trebati podaci s neke identifikacijske isprave gosta, na primjer osobne ili putovnice.
Kako iznajmiti stan bez agencije: Korak po korak
U nastavku ćemo pobrojati glavne korake koji će vam trebati za iznajmljivanje stanova bez agencije.
Pritom, međutim, nećemo ulaziti u to kako legalizirati djelatnost dnevnog najma. U vezi toga se najbolje posavjetovati s knjigovođom i pravnikom, a možete kontaktirati i lokalni Upravni odjel za gospodarstvo te ured Porezne uprave.
1. Adekvatno opremite stan
Prema Zakonu o najmu stanova (koji se odnosi samo na dugoročne iznajmljivače!), najmodavac najmoprimcu mora predati stan “u stanju pogodnom za stanovanje.” To je otprilike to što se tiče samih zakonsko propisanih uvjeta za dugoročni najam.
Prema tome, o mnogočemu možete odlučivati sami. Na primjer, nije nužno da svi kuhinjski aparati u stanu budu i funkcionalni, iako bi to, naravno, bilo lijepo.
Kratkoročni iznajmljivači, pak, moraju zadovoljiti popriličan broj formalnih uvjeta, ponajprije one određene nadležnim Pravilnikom.
- Na primjer, članak 6. kaže da svi uređaji u apartmanu moraju biti u stalno funkcionalnom stanju, a vanjski izgled objekta i okoliš uređeni.
- Članak 9., pak, dodatno nalaže da grijanje mora biti minimalno 20°C, osim ljeti, te da objekt mora imati tekuću hladnu i toplu vodu s odvodnjom.
Što se tiče samog namještaja i uređaja u stanu, naravno da želite zadovoljiti neke osnovne uvjete—imati krevet, bojler, televizor, stol, stolice, osnovne kuhinjske aparate…
Probajte na par dana i sami boraviti u stanu, ako već niste, i pratite potrebe koje će vam se javiti. Tako ćete najbolje znati što sve trebate kupiti.
2. Osigurajte stan
Kad ste opremili stan, vrijeme je da ga osigurate. Ljudi u Hrvatskoj to možda još ne rade redovito, ali bi trebali, pogotovo kad u svoje stanove puštaju druge osobe.
Ovaj tip osiguranja zove se osiguranje imovine, a može obuhvaćati sljedeće:
- Građevinski dio (zidne i podne obloge, nosive i pregradne zidove, ugrađene instalacije, ugrađenu opremu (npr. za grijanje i hlađenje) i druge dijelove samog stana)
- Stvari u kućanstvu (Provalna krađa, izljev vode, lom stakla, požar na stvarima kućastva, osiguranje kućanskih uređaja…)
- Građevinski dio + stvari u kućanstvu (optimalan paket za miran san) Potres za građevinski dio i stvari kućanstva
Klasično osiguranje imovine pokriva u pravilu oštećenja nastala:
- Iznenadnim i nepredvidivim događajima, kvarovima osiguranih predmeta osiguranja, (npr. izljev vode uslijed puknuća cijevi)
- Elementarnim nepogodama (npr. poplavom)
- Ljudskim djelovanjem (npr. vandalizmom, provalnom krađom)
Točni uvjeti i osigurani slučajevi ovisit će, naravno, o načinu ugovaranja police osiguranja te odabranim pokrićima.
Što nije osigurano?
U pravilu nije osigurana šteta nastala iz nemara te dotrajalosti (npr. puknuća cijevi i izljev vode uslijed dotrajalosti cijevi). Također, nije osigurana krađa stvari u prostorijama koje nisu zaključane niti štetni događaji koji su mogli biti spriječeni.
Za više informacija se možete besplatno posavjetovati s našim agentima.
Kako pravilno osigurati imovinu
Postoji i specifično osiguranje objekta za najam koje dodatno štiti vašu imovinu od oštećenja koje prouzroči najmoprimac ili turist, pa i odgovornost iznajmljivača.
Usto, polica osiguranja imovine najčešće uključuje i takozvano osiguranje od privatne odgovornosti. Ono se često proširuje i na iznajmljivače, a štiti vas od odgovornosti proizašle iz vlasništva (u ovom slučaju stana ili stvari u kućanstvu) prema trećima osobama.
Kako osigurati predmete osiguranja i uređaje na pravu vrijednost
Osiguranje se može ugovoriti na novu vrijednost (nema amortizacije i umanjenja za istrošenost, po štetnom događaju kupujete predmet osiguranja sličnih karaktreristika
3. Odredite cijenu i uvjete
Cijena najma ili smještaja bi trebala pokriti troškove opremanja i održavanja stana, a naravno i osigurati zaradu. Najlakše ćete ju odrediti tako da pogledate cijene sličnih stanova za najam.
Potražite na oglasnicima stanove slične vašem po kvadraturi, opremljenosti i lokaciji. Zatim možete izračunati prosječnu cijenu i time se voditi.
Osim toga, potrebno je unaprijed odrediti uvjete najma. Razmislite o sljedećim pitanjima:
- Tko je vaš idealan najmoprimac? Ovo je pitanje, naravno, važnije za one koji žele dugoročno iznajmljivati stan. Razmislite želite li iznajmljivati studentima, zaposlenima, obiteljima s djecom, pušačima i slično.
- Primate li kućne ljubimce? Ako da, sve kućne ljubimce ili samo neke?
- Koje troškove snosi najmoprimac? Na primjer, u Hrvatskoj nije uobičajeno da najmoprimac plaća pričuvu, no neki se najmodavci ipak i na to odlučuju. Razmislite i o eventualnim naknadama za čišćenje, doručak i slično.
- Hoćete li zahtijevati mogućnost posjeta? Ako želite mogućnost da obiđete stan i s vremena na vrijeme provjerite situaciju, definirajte to unaprijed i dodajte u ugovor.
- Kada je check in, a kada check out? Odnosno, u slučaju dugoročnog najma, na koliko dugo želite potpisati ugovor?
- Kada se i kako plaća najamnina, odnosno naknada za smještaj? Je li potrebno platiti i rezervaciju ili ostaviti polog? Hoćete li ponuditi mogućnost besplatnog otkazivanja? Ako da, dokad ta mogućnost vrijedi?
- Hoćete li tražiti polog? Uvijek savjetujemo da najmoprimci to učine radi eventualnog kršenja obveza najmoprimca ili nanesene štete, pogotovo ako niste osigurali svoju imovinu. Razmislite i o visini tog pologa; uobičajeno je tražiti polog u visini jedne najamnine.
Unaprijed razmislite i o često “nepisanim” pravilima, npr. treba li najmoprimac pokrečiti kad izlazi iz stana.
4. Oglasite stan
Vrijeme je da pronađete podstanara ili gosta.
Najmodavci koji pucaju na dugoročni najam najčešće se oglašavaju na:
- Njuškalu
- Index oglasima
- Renthiji
- Facebook marketplaceu
- Raznim Facebook grupama, kao što su Stanovi Osijek ili ZAGREB – Iznajmljivanje Stanova bez Agencija
Oni koji žele kratkoročno iznajmljivati obično za oglašavanje biraju:
Možete koristiti i staru metodu “papira i olovke” i ostaviti oglase po gradu, a možete i postaviti prodajne table ispred smještaja.
5. Sklopite ugovor o najmu
Ako stan iznajmljujete na duži rok, morat ćete sklopiti ugovor o najmu. Primjer istog možete pronaći ovdje, a možete i kupiti već gotov ugovor u Narodnim novinama i sličnim trgovinama.
Naravno, najbolje bi bilo da s pravnikom napravite ugovor baš prema vašim potrebama i željama. No, gotovi su ugovori većinom zaista sasvim dovoljni.
6. Provedite podstanara ili gosta po stanu
Ovo nije nužno, no lijepo je uzeti par minuta i pokazati podstanaru dodatne “cake” koje mu možda niste pokazali pri prvom obilasku.
Goste, pak, možete lijepo dočekati i poželiti im dobrodošlicu. No, mnogi danas preferiraju self check-in i zapravo žele imati što manje posla s iznajmljivačem. Stoga izvažite prednosti i mane obje opcije i donesite pravu odluku za sebe.
U svakom slučaju, ako odlučite provesti podstanara ili gosta, pokažite im važne stvari poput kako se pale i gase bojler i štednjak, kako upravljati televizorom, gdje se nalaze dodatna posteljina i ručnici, kako se očitava struja…
Najbolje je napraviti popis svega što im želite pokazati unaprijed.
7. Prijavite najam poreznoj
Naposljetku, ako ste sklapali ugovor o najmu, isti trebate odnijeti na poreznu. Oni će vam obračunati porez prema prijavljenoj cijeni najma.
U slučaju da želite prijaviti manje nego što zaista naplaćujete, imajte na umu da porezna može provjeriti odgovara li prijavljena cifra realnom stanju na tržištu. Ako ne, odnosno ako ste prijavili manje, oni sami mogu obračunati porez i prirez po toj višoj cijeni.
Kratkoročni iznajmljivači tromjesečno plaćaju godišnji paušalni porez na dohodak i pripadajući prirez prema rješenju koje im je izdala PU nakon prijave u registar poreznih obveznika.
Što ako najmoprimac kasni s uplatama ili jednostavno ne plaća?
U ovom slučaju imate pravo otkazati ugovor o najmu stana, bez obzira na koje je vremensko razdoblje originalno potpisan. Pritom se možete pozvati na članak 19. Zakona o najmu.
(!) Međutim:
- prije otkazivanja ugovora, dužni ste najmoprimca pisano opomenuti da najamnina nije plaćena te da ju mora platiti u roku od 30 dana. Ako to ne učiniti, tad možete otkazati ugovor.
- opomenu ne morate davati ako je najmoprimac kasnio s najamninom ili ju uopće nije platio više od dva puta.
Otkaz ugovora o najmu morate dostaviti najmoprimcima u pisanoj formi uz obrazloženje razloga. Regularni otkazni rok je tri mjeseca, osim ako se radi o grubom kršenju ugovora.
Rok počinje teći od dana osobnog uručenja otkaza najmoprimcima ili predaje raskida na pošti.
Pronađite najpovoljnije osiguranje stana već danas
Odlučili ste osigurati svoj stan i/ili stvari u njemu? Kontaktirajte naše agente za besplatno savjetovanje za osiguranje stana i usporedbu ponuda svih osiguratelja u Hrvatskoj.
Naša usluga je za vas potpuno besplatna jer proviziju plaća osiguratelj kojeg eventualno odaberete. Također, budući da surađujemo s mnogim osigurateljima, možemo vam pružiti potpuno nepristrane informacije. Javite se već danas!
