Želite dići kredit, ali vas brine što se na predmet vašeg vlasništva upisuje hipoteka?
Prvo, treba reći da je riječ o poprilično standardnoj proceduri, posebice sa stambenim kreditima.
No, svakako je preporuka da se prvo vrlo dobro informirate o tome što je hipoteka i kako će utjecati na vas. U tome će vam pomoći ovaj članak sa svim ključnim informacijama.
Što je hipoteka?
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, hipoteka je dobrovoljno založno pravo koje se osniva na stvari bez predaje stvari vjerovniku u posjed.
Ono vjerovnika ne ovlašćuje da drži zalog u posjedu, već samo da iz zaloga namiri svoja potraživanja ako mu ona ne budu ispunjena do roka dospijeća.
Npr., ako je ugovorena takva hipoteka, banka (vjerovnik) može namiriti nedospjele rate kredita prodajom dužnikove kuće (založene stvari).
Hipoteka se obvezno koristi za kredite s iznosima većim od 40.000-44.000 EUR, a najčešće se primjenjuje kod stambenih kredita.
Na što se hipoteka može upisati?
Založno pravo ili hipoteka može se upisati i na nekretnine i na pokretnine.
Ovo su neki primjeri stvari na koje se može upisati hipoteka:
- Stan
- Kuća
- Zemljište
- Brod (pokretnina)
Treba spomenuti da se hipotekom osiguravaju potraživanja iz zajma, kredita ili jamstva.
Dakle, hipoteku bez ove osnove nije moguće upisati niti na nekretninu niti na pokretninu.
Ako se hipoteka upisuje na nekretninu, ta nekretnina često treba zadovoljavati dodatne uvjete kako bi bila dobar ‘kandidat’.
Najčešći uvjeti (za stambene kredite) su da nekretnina:
- mora biti stambene namjene — u obzir dolazi i građevinsko zemljište namijenjeno gradnji obiteljske kuće te nekretnina koja se daje ili planira dati u najam
- mora imati uredno vlasništvo
- ne smije imati neprihvaćeni teret (osim ako će se postojeći teret podmiriti prilikom prodaje/kupnje nekretnine ili kod refinanciranja))
- ne smije imati sporne zabilježbe
Pritom vrijednost nekretnine u slučaju bankarske hipoteke procjenjuje ovlašteni procjenitelj.
Vrste hipoteka
Neki razlikuju tri vrste hipoteka:
- dobrovoljnu hipoteku,
- prisilnu sudsku hipoteku i
- zakonsku hipoteku.
Međutim, treba reći da gore spomenuti zakon samo dobrovoljno založno pravo naziva hipotekom.
- Založno pravo na temelju sudske odluke naziva jednostavno prisilnim sudskim založnim pravom. Ono se osniva na temelju odluke suda donesene u postupku prisilnog osiguranja tražbine. Dakle, sud može odlučiti da se osnuje prisilno založno pravo na temelju zakonski odredbi.
- Založno pravo na temelju zakona naziva zakonskim založnim pravom. Osniva se ispunjenjem pretpostavaka koje za to odredi posebni zakon.
Nismo pravni stručnjaci, pa nećemo previše o tome jesu li druge vrste založnih prava zaista hipoteke. No, evo onog najbitnijeg:
Prosječni građanin takve ugovore danas gotovo isključivo sklapa s bankama u slučaju dizanja kredita većih iznosa, a posebice stambenih kredita.
Hipoteke na manje iznose kredita nekoć su bile češće, ponajprije kad su banke ‘šakom i kapom’ dijelile jednu drugu vrstu kredita — tzv. hipotekarni kredit, nenamjenski kredit koji se odobrava isključivo uz nekretninu kao zalog.
Hipoteka — Solemnizacija
Ugovore o kreditu često je potrebno solemnizirati, dok se oni ugovori sa založnim pravom obvezno solemniziraju. Solemnizacija podrazumijeva da javni bilježnik provjerava odgovara li ugovor o kreditu propisanoj formi, ali i objašnjava sadržaj ugovora strankama.
Izuzetak nisu niti ugovori koji sadrže odredbu o hipoteci, odnosno zasnivanju dobrovoljnog založnog prava.
Okvirno govoreći, za iznos kredita od oko 50.000,00 €, solemnizacija bi mogla koštati oko 300,00 €, dok biste za kredit od 150.000,00 € mogli platiti oko 700,00 €.
Česta pitanja o hipoteci
Gdje se upisuje hipoteka?
Gdje će se hipoteka upisati ovisi o tome na što se odnosi:
- Hipoteka na postojeću, već izgrađenu nekretninu upisuje se u zemljišne knjige vezane uz tu nekretninu.
- Hipoteka na nekretninu u izgradnji se, pak, može upisati na zamjensku nekretninu ili građevinsko zemljište. U tom se slučaju hipoteka ponovno upisuje u zemljišne knjige.
- Hipoteka na pokretnine se upisuje u javni upisnik u koji je upisano i vlasništvo pokretnine.
Kad se upisuje hipoteka na zamjensku nekretninu?
Hipoteka se upisuje na zamjensku nekretninu kad kredit dižemo za gradnju nove nekretnine. Budući da je predmetna nekretnina tek u izgradnji, najčešće je potrebna zamjenska nekretnina kao instrument osiguranja. No, moguće je realizirati kredit i bez zamjenske nekretnine.
Može li hipoteka ući u zastaru?
Hipoteka ne može ući u zastaru, no kamate mogu.
Što je obrnuta hipoteka?
Obrnuta hipoteka je vrsta kredita koja podrazumijeva da vjerovnik (npr. banka) dužniku isplaćuje novac za pokrivanje njegovih životnih troškova, a zauzvrat upisuje hipoteku na nekretnini.
Novac se najčešće isplaćuje mjesečno, no može se isplatiti i jednokratno ili na drugi ugovoreni način.
Obrnutu hipoteku dužnik uopće ne otplaćuje za vrijeme života, već vjerovnik nakon njegove smrti nasljeđuje nekretninu na koju je upisao založno pravo te se tako namiruje.
Pritom dužnik ima pravo ostati u nekretnini do kraja života.
Ova vrsta kredita može biti posebno korisna za osobe s malim prihodima, prvenstveno umirovljenike, koji imaju vlasništvo nad nekretninom. U svijetu ju najčešće i isključivo mogu koristiti osobe starije od dobi za mirovinu.
Postoji li obrnuta hipoteka u Hrvatskoj?
Obrnuta hipoteka mogla bi biti iznimno korisna u Hrvatskoj, s obzirom da su mnogi naši građani bogati nekretninama, no siromašni u novcu te da smo jedna od najstarijih nacija u Europi.
Ipak, ovaj oblik kreditiranja trenutno kod nas još uvijek nažalost ne postoji.
Dignite kredit po najboljim uvjetima
S ugovaranjem kredita se nikako ne treba zalijetati. Prije svega, trebate znati što on sve sa sobom nosi — bilo da uključuje hipoteku ili ne.
Naši savjetnici mogu vam pomoći dobiti kredit po najboljim uvjetima i objasniti vam ‘sitna slova’.
Naša je usluga za vas potpuno besplatna jer proviziju plaća eventualni kreditor za kojeg se odlučite. Ispunite naš kreditni upitnik ili zatražite poziv savjetnika. Veselimo se pomoći vam!
