Želiš svoj mali kutak i siguran krov nad glavom. No, broj nekretnina na tržištu je sve ograničeniji, cijene sve nepristupačnije, a potražnja nikad veća. U tom slučaju, gradnja kuće na kredit može biti bolja opcija od kupnje.
Izgradnja ima svoje pluseve. Sve možeš urediti po svojoj mjeri, što možda ima više smisla nego živjeti s (lošim) ukusom prošlog vlasnika, barem kad već dižeš dugoročni kredit.
Slažeš se i planiraš gradnju? Saznaj kako lakše kroz proces. Donosimo ti vodič za stambeni kredit za izgradnju kuće.
Stambeni kredit za izgradnju kuće velik je korak
Gradnja kuće na kredit je kompleksan i dugotrajan proces. Jednostavnije je kupiti već izgrađenu kuću, i to ne samo zbog zahtjevnosti gradnje. Stvar dodatno komplicira količina dokumentacije koju trebaš pripremiti ili ishoditi za dobivanje kredita i potrebnih dozvola.
Da spomenemo samo osnovnu dokumentaciju, prije apliciranja za kredit za izgradnju trebat ćeš:
- ishoditi građevinsku dozvolu
- izraditi idejno rješenje
- ishoditi posebne uvjete i uvjete priključenja
- izraditi glavni projekt
Ovaj proces u najboljem slučaju traje tri mjeseca:
Ipak, za one koji sanjaju o domu koji će gotovo savršeno odgovarati njihovim željama, gradnja kuće je daleko najbolji potez. Ako si i ti među njima, ne daj se obeshrabriti. Uvijek se da naći pouzdane izvođače, a i povoljne kredite za izgradnju!
Osnovno o kreditima za izgradnju kuće
Krediti za izgradnju kuće spadaju u vrstu stambenih kredita, što znači da su i namjenski – možeš ih utrošiti isključivo u namjene koje dogovoriš s bankom, a utrošak ćeš morati i opravdati putem predračuna, odnosno računa.
Ovisno o uvjetima banke, kredit za izgradnju kuće može se isplatiti odjednom ili u više faza.
Prva opcija podrazumijeva da se novac odjednom isplaćuje u 100%-tnom iznosu na račun izvođača ili eventualno drugih stranki (npr. tvrtke kod koje kupuješ materijal). Moguć ostatak može se isplatiti na tvoj račun.
Druga opcija podrazumijeva da se novac isplaćuje u obrocima ili tranšama, sukladno tome kako dovršiš jednu fazu gradnje i pripremaš se za drugu.
Evo primjera kako to može izgledati:
U ovom bi se slučaju novac izvođaču isplatio u tri obroka, jednom prije početka niske roh bau faze, drugi put prije početka srednje i treći put prije početka visoke. Nakon svake faze možeš očekivati nadzor predstavnika banke koji će potvrditi da je izgradnja zaista u fazi u kojoj ti ili tvoj izvođač tvrdite da je.
Koja banka daje kredit za izgradnju kuće?
U Hrvatskoj, kredite za izgradnju kuće nude sve banke koje u ponudi imaju stambene kredite – a takvih je puno. Glavna razlika je obično u instrumentima osiguranja kredita, a to može biti osiguranje imovine, hipoteka i slično.
Ispuni naš kreditni upitnik
Ne gubi vrijeme obilazeći banke! Besplatno ćemo za tebe prikupiti ponude i pomoći ti ostvariti najpovoljniji kredit za izgradnju. Ispuni kreditni upitnik i krenimo.
Kako dobiti kredit za izgradnju kuće
Postupak dobivanja kredita za izgradnju kuće možemo podijeliti u 4 koraka, pri čemu je onaj zadnji zapravo isplata kredita na račun(e).
1. Počnimo od zemljišta
Možda već imaš zemljište za gradnju kuće. Ali, ako nemaš, evo nekoliko smjernica na koje obratiti pozornost prilikom kupnje.
Zemljište prvenstveno treba biti prihvatljivo za gradnju. To podrazumijeva da je upisano u zemljišne knjige kao građevinsko zemljište. Ipak, češći je slučaj da se zemljište vodi kao poljoprivredno, a tada je važno utvrditi nalazi li se u zoni građenja prema urbanističkom planu.
Prije kupnje, možeš zatražiti Lokacijsku informaciju za željeno zemljište. Ona te upoznaje smiješ li i pod kojim uvjetima graditi nekretninu. Možeš ju zatražiti u nadležnom Uredu za prostorno uređenje (prema mjestu gradnje) ili online putem sustava eGrađani.
2. Priprema kreditne dokumentacije
Za kredit za izgradnju trebat će ti dokumentacija konkretno vezana za gradnju nekretnine, ali i ona koja se obično predaje za bilo koju vrstu stambenog kredita. To konkretno podrazumijeva dokumentaciju za dokazivanje kreditne sposobnosti te potpisane obrasce zahtjeva za kredit.
Od dokumentacije za dokazivanje namjene kredita, traži se:
- građevinska dozvola
- projekt
- troškovnik
- vlasnički list
Kako bi navedeno ishodio/la, prvo trebaš izraditi idejno rješenje na temelju kojeg zatim razrađuješ glavni projekt i troškovnik te ishodiš građevinsku dozvolu. Za to će ti trebati nekoliko mjeseci, pa je bolje što prije krenuti u taj posao.
- Glavni projekt detaljnije prikazuje što i kako će se graditi.
- Troškovnik prikazuje građevinske radove i troškove građenja nekretnine. Pomoći će ti odlučiti koliki iznos kredita zatražiti. Sastavlja ga projektant, arhitekt ili izvođač radova.
- Građevinska dozvola je osnovni dokument za podnošenje zahtjeva za stambeni kredit za izgradnju. Nju ishodiš u nadležnom Odjelu za graditeljstvo.
3. Apliciranje za stambeni kredit za izgradnju
Krediti za izgradnju u najmanju ruku su zahtjevni kao i projekt koji želiš financirati. Vrijeme potrebno za njihovu realizaciju u prosjeku je oko 5-8 tjedana nakon podnošenja zahtjeva.
Iako su koraci realizacije slični stambenim kreditima za kupnju, ovi krediti razlikuju se po:
- dokumentaciji
- instrumentima osiguranja
- načinu isplate kredita
- načinu korištenja kredita
Prvi uvjet je zadovoljiti kreditnu sposobnost.
Matematička ili financijska kreditna sposobnost računa se najčešće prema Ovršnom zakonu, dok se u izračun nefinancijske kreditne sposobnost mogu uključiti i faktori kao što su dodatna primanja uz neto plaću ili mirovinu (prijevoz, topli obrok i sl.), status zaposlenja i urednost u otplati obveza.
Prema Ovršnom zakonu, maksimalno je moguće zadužiti se do 1/4 primanja ako su nam redovna primanja manja od 1.157,32 EUR. Za veća primanja, banke mogu odrediti i drugu visinu maksimalne zaduženosti, npr. do 50% primanja.
Obično se odobravaju iznosi do 500.000 EUR s rokom otplate na 30 godina.
Za iznos od 70.000,00 eura, s rokom otplate na 30 godina, primanja bi trebala biti između 1.160 i 1.210 EUR/mjesec.
Kamatne stope ovise o valuti kredita, vrsti kamatne stope (fiksna ili promjenjiva), bonitetu klijenta, poslodavcu, energetskoj ocjeni nekretnine koja će se graditi i sl. Za realizaciju stambenih kredita uz niže kamatne stope, banke obično traže manje rizične klijente i one koji su uredni u otplati svojih obveza.
Fiksna kamatna stopa ugovara se za cijeli rok. Promjenjiva je, kako joj ime kaže, podložna promjenama koje uzrokuju kretanja na tržištu, pa se ne može ugovoriti odmah za cijelo vrijeme kredita.
Svi stambeni krediti odobravaju se bez naknade za obradu kredita.
Osiguranje kredita
Osiguranje je uvijek potrebno kod dugoročnih i velikih kredita, a ni stambeni krediti nisu izuzetak.
Prvo treba znati da banke za iznose veće od 40.000 EUR i/ili rokove otplate dulje od 10-15 godina gotovo uvijek traže založno pravo (hipoteka) na nekretnini kao osiguranje. Osim na već postojećoj nekretnini, založno pravo se može zasnovati i na zemljištu ili nekretnini koja se gradi te na drugoj (zamjenskoj) nekretnini.
Ali, i dalje su potrebni i drugi instrumenti osiguranja. Oni najčešće podrazumijevaju izjavu, zadužnicu te, po potrebi, osiguranje korisnika kredita.
Za veće iznose, obvezno osiguranje je založno pravo na nekretnini koja vrijedi najmanje 100% iznosa kredita. Recimo, za kredit od 70.000 EUR, nekretnina koja se daje kao osiguranje treba vrijediti najmanje toliko.
Omjer vrijednosti nekretnine i kredita ovisi i o lokaciji nekretnine. Tako banke mogu tražiti i bolje omjere.
Uz založno pravo, obvezan instrument osiguranja je i osiguranje nekretnine, a ono se ugovora i za zamjenske nekretnine i buduće nekretnine. Dodatno, uz kredit se može zatražiti i ugovaranje različitih polica za osiguranje korisnika kredita.
Gradnja kuće bez zamjenske nekretnine
Jedan od češćih problema prilikom realizacije stambenog kredita za izgradnju je upravo osiguranje kredita.
U nekim kreditnim linijama, kao obvezan instrument osiguranja traži se zamjenska nekretnina. To je nekretnina koja je prihvatljiva banci za osiguranje – izgrađena je, ima uporabnu dozvolu te potrebne suglasnosti vlasnika za upis hipoteke na nekretninu.
Ona osigurava kredit sve dok se nekretnina koja se gradi ne izgradi do kraja.
Dakle, kao zamjensku nekretninu moguće je ponuditi i npr. roditeljsku kuću.
Osim toga, kreditiranje je moguće i bez zamjenske nekretnine. Tada se kao instrument osiguranja koristi zemljište i buduća vrijednost izgrađene nekretnine, odnosno vrijednost koju će nekretnina imati nakon što bude u potpunosti izgrađena.
Buduća vrijednost nekretnine temelji se na projektu, troškovniku i tržišnoj vrijednosti.
I kod gradnje montažnih kuća, zemljište i buduća vrijednost nekretnine prihvatljiv su instrument osiguranja.
4. Isplata kredita po predračunima
Kod stambenih kredita uobičajeno je namjensko korištenje sredstava. To vrijedi kod svih stambenih kredita, bilo da je riječ o kupnji ili izgradnji.
Kod kupnje, sredstva se isplaćuju na račun prodavatelja nekretnine. Kod izgradnje, dio iznosa kredita isplaćuje se po predračunima/računima za materijal, izvođače radova i sl., a ostatak iznosa isplaćuje se korisniku kredita.
Ovisno o iznosu kredita i instrumentima osiguranja, određuje se i način korištenja kredita.
Ponekad se isplaćuje 30%-50% iznosa kredita temeljem predračuna/računa, odnosno 50%-70% korisniku kredita na račun. Postoji i opcija da se 100% sredstava prebaci korisniku kredita.
U ovom se slučaju najprije moraju iskoristiti sredstva koja se pravdaju putem računa/predračuna. Tek nakon toga, vrši se isplata ostatka sredstava.
Dobili smo kredit i skoro smo gotovi s gradnjom. Što sada?
Izgradnja klasične obiteljske kuće traje. Duljina gradnje ovisi o dizajnu, brzini izvođenja radova, vremenskim uvjetima, dostupnosti građevinskih radnika… Kada je sve idealno, izgradnja traje oko godinu dana.
Proces gradnje montažnih kuća je doduše puno kraći, u prosjeku 2-6 mjeseci.
Za kraj ti ostaje obaviti tehnički pregled kuće i zatražiti uporabnu dozvolu. Kada je kredit osiguran zemljištem na kojem se gradi nekretnina, obično su definirani rokovi do kojih ju moraš dostaviti.
Uštedi gdje možeš. Uzmi kredit za izgradnju po najpovoljnijim uvjetima!
Gradnja kuće je skup sport. Treba platiti izvođače, materijal, dozvole i još puno toga. Zato uštedi tamo gdje možeš – na kamatama na kredit.
Ako već imaš spremnu građevinsku dozvolu, javi nam se! Naši će te kreditni posrednici besplatno zastupati pred bankama i pomoći ti odabrati najpovoljniji kredit za izgradnju. Možeš uštedjeti i nekoliko tisuća eura.
Zvuči dobro? Ispuni kreditni upitnik i krenimo u realizaciju!
