Ako je pred tobom veliki korak kupnje ili izgradnje nekretnine, vjerojatno želiš podići stambeni kredit. Kako bi utvrdio/la kolike su šanse da ga dobiješ i to u iznosu koji želiš, trebaš znati kako banke procjenjuju tvoj bonitet i željenu nekretninu.
Iako se detalji razlikuju od jedne do druge banke, ipak postoje neki najčešći uvjeti za stambeni kredit koje (gotovo) sve primjenjuju. Pogledajmo koji su to, a onda kako ih pojedine banke provode u praksi!
Najčešći uvjeti za stambeni kredit
Neovisno o banci, za stambeni kredit moraš ispuniti pet osnovnih uvjeta, a vezani su uz kreditnu sposobnost, dob, učešće ili kaparu, obveznu dokumentaciju i dodatne instrumente osiguranja.
Primjenjuju se i na kredite za izgradnju, adaptaciju i sl., ali najviše ćemo se fokusirati na kredite za kupnju nekretnine.
1. Kreditna sposobnost
Kreditnu sposobnost možemo opisati kao ocjenu koju ti banka daje kao platiši i na temelju koje odlučuje možeš li si i koliki iznos kredita priuštiti. Banka procjenjuje kolike su šanse da ćeš uredno otplatiti kredit, odnosno biti dobar platiša, pomoću dokumentacije koju priložiš. To obično podrazumijeva platne liste, potvrde o zaposlenju, potvrde o blokadama i slično.
Što banka pozitivnije procjeni tvoju kreditnu sposobnost, to ćeš u pravilu moći dobiti veći kredit i po boljim uvjetima. Vrijedi i obrnuto: ako banka procjeni da je tvoj bonitet lošiji, može ti odbiti kredit, ponuditi lošije uvjete ili niži iznos od željenog.
Banke se pri izračunu kreditne sposobnosti moraju pridržavati nekih pravila, poput onih o egzistencijalnom minimumu iz Ovršnog zakona i važećih preporuka HNB-a.
No, svaka banka ima i svoj interno određeni način računanja kreditne sposobnosti.
Zato se isplati biti strpljiv/a i provjeriti ponude nekoliko banaka prije donošenja konačne odluke – posebno kad se radi o stambenim kreditima koji se otplaćuju velik dio života.
Ako želiš brže usporediti ponude banaka, odabrati uvjerljivo najbolju i lakše realizirati kredit, obrati se našim kreditnim posrednicima. Nudimo ti potpuno besplatnu pomoć na svakom koraku. Ispuni kreditni upitnik i zovemo te unutar 24 sata.
2. Dob
Iako se to vjerojatno podrazumijeva, napominjemo da za realizaciju stambenog kredita u Hrvatskoj moraš biti punoljetan/a, odnosno stariji/a od 18 godina. No, uz ovu donju granicu postoji i ona gornja koju banke same određuju.
Banke obično preferiraju korisnike koji će kredit otplatiti do 65.-e godine života, a na to se posebno pazi s dugoročnim kreditima poput stambenih.
Ako bismo stambeni kredit uzimali na rok od 30 godina, trebali bismo ga prema tome podići najkasnije u 35.-oj godini života.
No, znamo da je to za mnoge nemoguć scenarij, pa ni pravila nisu uvijek baš tako rigorozna.
Banke korisnicima ipak nastoje izaći u susret, pogotovo s obzirom da Hrvati odlaze od roditelja u poprilično kasnoj dobi. Zbog toga, a i činjenice da se prosječan životni vijek ipak produžuje, neke banke odobravaju kredite i koje ćemo kasnije otplatiti.
Tako je drugi maksimum koji često viđamo otplata do 75.-e godine života.
3. Polog (učešće)
Dolazimo do uvjeta koji mnogim korisnicima zadaje najveće muke, a to je potreba za vlastitim učešćem (garantnim pologom) u kreditu. To znači da u financiranju kupnje ili izgradnje nekretnine moraš sudjelovati i vlastitim novcem, za što je često potrebno imati pozamašnu ušteđevinu ili podići dodatan kredit.
Postotak učešća varira od banke do banke, a u pravilu se kreće između 5-20% od tržišne vrijednosti nekretnine. No, najrealnije je računati na učešće od 10% do 15%. U tom slučaju bi ti za nekretninu vrijednosti od 100.000 EUR trebalo čak 10.000 do 15.000 EUR iz vlastitog džepa.
Opet treba naglasiti da uvjeti variraju od banke do banke, pa tako postoje neke koje ne traže učešće ili imaju posebne promocije u sklopu kojih se učešće ne traži.
Dakle, moguće je da bančin procjenjitelj procijeni vrijednost nekretnine kao nižu od onog što prodavač traži. U tom slučaju se pripremi na još veće izdatke, jer će ti banka odobriti iznos kredita temeljen na procjenjenoj vrijednosti.
Tad ćeš, osim za učešće u kreditu, morati imati vlastita sredstva i za pokrivanje razlike kredit-cijena nekretnine.
Ali, imaj na umu da je ponekad moguće s bankom dogovoriti alternativu, npr. ponuditi dodatnu nekretninu kako bi se smanjilo učešće.
4. Obavezna dokumentacija za nekretnine
Ako si zadovoljio/la prethodne uvjete, na dobrom si putu do stambenog kredita. No, za razliku od mnogih drugih vrsta kredita, kod stambenog je vrlo važna i procjena objekta investicije, odnosno nekretnine.
U tu ćeš svrhu morati priložiti dosta dokumentacije vezane uz nekretninu, a najčešće sljedeću:
- ZK izvadak
- Posjedovni list
- Energetski certifikat
- Izvod iz katastra
- Dokaz o legalnosti nekretnine (npr. uporabna dozvola)
I ovdje može biti određenih odstupanja ovisno o banci, a i o samoj nekretnini, npr. ovisno o tome kada je izgrađena. No, većinom bez ove dokumentacije i zadovoljavanja određenih uvjeta, posebno onog o legalnosti nekretnine, nećeš dobiti kredit.
Kako bi ispunio/la i ovaj uvjet, ključna je dobra komunikacija s prodavačem ili agencijom. Prije nego uopće kreneš u realizaciju kredita, zatraži i detaljno provjeri svu dokumentaciju o nekretnini.
Ovo i mi radimo za tebe prilikom izrade izračuna i provjere za banku.
5. Dodatni instrumenti osiguranja
Uz uobičajene instrumente osiguranja, tj. izjave o zapljeni i zadužnice, banke za stambene kredite najčešće traže i ugovaranje dodatnih instrumenata.
Ponekad traže i ugovaranje više različitih polica osiguranja, od kojih su najčešće:
- Polica životnog osiguranja
- Polica osiguranja nekretnine
- Polica osiguranja (otplate) kredita
Osiguranje otplate kredita i/ili životno osiguranje ‘jamče’ i korisniku i banci da će kredit biti otplaćen i u najgorem slučaju – odnosno ako korisnik izgubi posao, premine i sl., ovisno o uvjetima police. Neke banke traže da ugovoriš ove police, neovisno o tome uzimaš li stambeni kredit uz ili bez hipoteke.
Ali, kad stambeni kredit uzimaš uz hipoteku, tad je uvijek obavezno i osiguranje imovine, odnosno nekretnine koju daješ u zalog. U tom slučaju, banka želi biti sigurna da će nekretnina ostati ‘živa i u dobrom stanju.
Računaj na to da se osiguranje dodatno plaća, pa je najbolje pripremiti potreban novac unaprijed.
Uvjeti za stambeni kredit po bankama
Već smo rekli da se uvjeti za stambeni kredit razlikuju od banke do banke. Ovdje ćemo izdvojiti neke od ključnih uvjeta Erste, OTP, PBZ, HPB i Zagrebačke banke.
Također, ovdje smo pokušali obuhvatiti najopćenitije uvjete raznih banaka za klasične stambene kredite. Treba reći da mnoge od njih nude i posebne stambene kredite za posebne skupine – npr. kredite za mlade, pomorce, energetski učinkovite nekretnine…
Ovi krediti obično dolaze uz neke pogodnosti, a najčešće nižu kamatnu stopu.
To pokazuje koliko je velika i zbunjujuća ponuda stambenih kredita na tržištu. Naši kreditni posrednici te vodi kroz cijeli proces i besplatno ti pronalaze najbolji. Zatraži poziv.
Uvjeti za stambeni kredit – Erste
Erste banka trenutačno financira najčešće 80% do 90% procijenjene vrijednosti nekretnine, pri čemu učešće iznosi 10-20%.
U startu je potrebno ugovoriti opsežno osiguranje, konkretno:
- Policu osiguranja nekretnine
- Policu osiguranja otplate kredita ili
- Policu životnog osiguranja ili osiguranja od nezgode
Ovisno o klijentu, mogu biti potrebni i drugi instrumenti osiguranja.
Iako će ova široka paleta osiguranja zahtijevati poprilične izdatke, dobra vijest je da je, barem trenutno, dostupna relativno niska fiksna kamatna stopa od 2,80%.
Uvjeti za stambeni kredit – OTP
OTP ima blaže uvjete za instrumente osiguranja. Za stambene kredite s hipotekom potrebno je samo ugovoriti osiguranje nekretnine (uz standardnu zadužnicu i izjavu o zapljeni). Za stambene kredite bez hipoteke potrebno je ugovoriti samo životno osiguranje.
Kamatne stope se trenutno kreću od 2,69% (kombinirana kamatna stopa) i 2,89% (fiskna kamatna stopa) do 3,19%.
Što se učešća tiče, ono će za stambene kredite sa hipotekom u pravilu biti minimalno 20%, budući da kredit ne može biti viši od 80% procijenjene tržišne vrijednosti nekretnine koja se daje u zalog.
Alternativan način da si ipak pokriješ cijeli trošak nekretnine je da u zalog daš skuplju zamjensku nekretninu ako je to moguće.
Uvjeti za stambeni kredit – PBZ
U PBZu, iznos stambenog kredita može biti do 100% procijenjene vrijednosti nekretnine koja se daje u zalog. Drugim riječima, vlastito učešće nije nužno.
Od dodatnih instrumenata osiguranja, treba samo ugovoriti policu osiguranja imovine ako uzimaš stambeni kredit uz hipoteku.
Kamatne stope su poprilično visoke:
- od 4,08% do 4,38% za stambene kredite uz hipoteku
- od 4,28% do 4,38% za stambene kredite bez hipoteke
Međutim, u trenutku pisanja, PBZ nudi posebnu akciju kojom je stopa snižena na samo 2,82%.
PBZ također izričito navodi da korisnik u trenutku dospijeća kredita ne smije biti stariji od 67 godina. Iznimno, kredit se može odobriti korisnicima koji u trenutku dospijeća neće biti stariji od 75 godina, ali samo uz mlađeg solidarnog dužnika ili solidarnog jamca.
Uvjeti za stambeni kredit – HPB
U HPB-u je stambeni kredit trenutačno dostupan uz nominalnu kamatnu stopu (NKS) od 2,89%, a financirati se može čak 90% do 100% procijenjene vrijednosti nekretnine. Učešća tako uopće ne mora biti, ili može iznositi do 10%.
Od dodatnih instrumenata osiguranja, potrebno je ugovoriti osiguranje imovine.
Uvjeti za stambeni kredit – ZABA
I u Zagrebačkoj banci je početna kamatna stopa privremeno snižena na 2,85%, ali inače iznosi puno bliže onom što smo vidjeli u PBZu, 4,19%.
Moguće je financiranje 90% do 100% procijenjene vrijednosti nekretnine koja se daje u zalog, pri čemu bi učešće korisnika bilo maksimalno 10%.
Od dodatnih instrumenata osiguranja, potrebno je ugovoriti osiguranje imovine i osiguranje od nezgode.
Uvjeti za stambeni kredit – usporedba po bankama
| Banka | Iznos kredita | Instrument osiguranja | Minimalna nominalna kamatna stopa (NKS) | Minimalna efektivna kamatna stopa (EKS)* |
| Erste | Može iznositi do 90% od ukupne kupoprodajne cijene nekretnine | Polica osiguranja nekretninePolica osiguranja otplate kredita iliPolica životnog osiguranja ili osiguranja od nezgode | 2,80% | 3,42% |
| OTP | Može iznositi 80% procijenjene tržišne vrijednosti nekretnine koja se daje u zalog | Osiguranje imovine | 2,69% | 2,97% |
| PBZ | Može iznostii 100% procijenjene vrijednosti nekretnine koja se daje u zalog | Osiguranje imovine | 2,82% | 2,99% |
| HPB | 90% do 100% | Osiguranje imovine | 2,89% | 3,01% |
| ZABA | 90% do 100% procijenjene vrijednosti nekretnine koja se daje u zalog | Osiguranje imovineOsiguranje od nezgode | 2,85% | 3,17% |
*Efektivna kamatna stopa (EKS) je prikaz ukupnih troškova kredita, a obuhvaća nominalnu kamatnu stopu (NKS), naknadu za obradu kreditnog zahtjeva, interkalarnu kamatu, troškove procjene nekretnine i sl.
Lakše realiziraj kredit po najboljim uvjetima. Uključi naše kreditne posrednike!
Naši kreditni posrednici besplatno provjeravaju tvoju kreditnu sposobnost, prikupljaju ponude za stambene kredite različitih banaka i vode te kroz cijeli proces realizacije kredita! Prije slanja zahtjeva za kredit provjeravamo i nekretninu, pripremamo sve za banku i savjetujemo te na svakom koraku.
Obrati nam se i olakšaj si posao! Ispuni naš kreditni upitnik i javljamo ti se unutar 24 sata.
