Kako iznajmiti stan bez agencije?

Neovisno iznajmljuješ li stan kratkoročno ili dugoročno, velika je vjerojatnost da želiš izbjeći agenciju. To ne iznenađuje, s obzirom da agencijske provizije mogu biti prilično visoke. 

Zato ćemo ti u nastavku objasniti kako izgleda iznajmljivanje stana bez agencije. Da bi uopće mogao/la procijeniti je li to pravi put za tebe, prvo trebaš znati što agencija zapravo radi.

Što ulazi u najam stana preko agencije?

Ako se odlučiš na najam stana putem agencije, dobit ćeš čitavu lepezu usluga. Najčešće je uključeno:

• određivanje optimalne cijene nekretnine
• marketinške aktivnosti
• pronalazak najmoprimca 
• čišćenje nekretnine (kratkoročni najam)
• provjera i potpisivanje ugovora (dugoročni najam)

Primjerice, ako nudiš dugoročni najam, agencija će ti za naknadu uzeti minimalno jednu mjesečnu rentu. Ako, pak, nudiš kratkoročni najam, agencija će ti najčešće uzeti 15% zarade.

Logično, postavlja se pitanje: trebaš li onda uzeti agenciju ili sve odraditi samostalno? Pa pogledajmo. 🙂

Iznajmljivanje stanova bez agencije: Da ili ne?

Da se ne lažemo, iznajmljivanje preko agencije je lakše. Ne moraš ni o čemu pretjerano brinuti – ni o administraciji, ni o pronalasku podstanara ili gostiju, pa čak ni o fotografijama smještaja. 

No, kao što smo već rekli, agencije koštaju. Dodaj na to druge troškove, poput plaćanja poreza, i jasno je da nije loša ideja uštedjeti tamo gdje se može.

Stoga ako želiš povećati konačnu zaradu, iznajmljivanje stanova bez agencije je dobar odabir. No, pritom budi svjestan/na da ćeš u taj poduhvat morati uložiti znatno više vremena. 

Kako će točno izgledati postupak ovisit će baviš li se kratkoročnim ili dugoročnim iznajmljivanjem. U nastavku ćemo te provesti kroz obje opcije. Krenimo od kratkoročnog najma.

Kratkoročni najam

Kratkoročni, takozvani dnevni najam, podrazumijeva iznajmljivanje nekretnine na razdoblje kraće od 30 dana.

Za razliku od dugoročnog najma, gdje stan služi kao dom, u kratkoročnom se najmu nekretnina iznajmljuje gostima koji putuju, dolaze poslovno ili trebaju privremeni smještaj. 

Budući da je takav najam pretežito namijenjen turistima, reguliran je Zakonom o ugostiteljskim djelatnostima.

Kako bi i ti mogao/la kratkoročno iznajmljivati svoj stan, apartman ili kuću, moraš pratiti određene korake. Na prvu ti se mogu činiti komplicirani, ali ne brini. Sve ćemo ti detaljno objasniti, počevši od uvjeta koje trebaš ispuniti.

Koje uvjete moraš ispuniti za kratkoročni najam?

Neki od najčešćih uvjeta za dnevni najam su:

• minimalni tehnički uvjeti
• suglasnost suvlasnika zgrade
• rješenje i kategorizacija nekretnine

Evo o čemu je riječ.

Minimalni tehnički uvjeti

Da bi uopće mogao/la iznajmljivati svoju nekretninu, moraš biti siguran/na da zadovoljava minimalne tehničke uvjete. 

Oni uključuju točno propisane uvjete za:

• sigurnost gosta
• horizontalne i vertikalne komunikacije, visine prostorija
• instalacije
• smještajne kapacitete 
• i slično

Suglasnost suvlasnika zgrade

Kad si se uvjerio/la da zadovoljavaš tehničke uvjete, vrijeme je za sljedeći korak: suglasnost suvlasnika zgrade.

Ako iznajmljuješ sobu ili apartman koji se nalazi unutar zgrade, trebaš dobiti suglasnost suvlasnika zgrade – točnije, minimalno ⅔ njih.

Dodatno, uz dvotrećinsku većinu, moraš imati i suglasnost svih susjeda čiji stanovi graniče s tvojim. U slučaju da ju ne nabaviš, ne možeš legalno iznajmljivati stan.

Rješenje i kategorizacija nekretnine

Kad si zadovoljio/la prethodna dva uvjeta, preostaje ti treći korak: ishođenje rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu (u nastavku teksta: Rješenje).

Njega izdaje Upravni odjel za turizam županije, nadležan prema mjestu u kojemu se nalazi tvoja nekretnina.

Kako bi ishodio/la rješenje moraš dostaviti:

• obrazac zahtjeva
• dokaz o državljanstvu
• dokaz o vlasništvu
• dokaz o uporabljivosti objekta
• dokaz o uplaćenoj upravnoj pristojbi
• dokaz o uplaćenoj naknadi za trošak očevida

Rješenje o odobrenju dobit ćeš jedino ako tvoja nekretnina ispunjava uvjete za kategorizaciju.

Kategorizacija je službeni postupak kojim se razvrstavaju objekti za pružanje ugostiteljskih usluga u turizmu prema vrsti, kategoriji i oznaci kvalitete. Jednostavnije rečeno, njome se utvrđuje razina kvalitete tvoje nekretnine.

Provode ju Ministarstvo turizma i sporta, te nadležna upravna tijela županija ili Grada Zagreba.

Porezne obveze kratkoročnih iznajmljivača

Nakon što dobiješ Rješenje, u roku od 8 dana se moraš javiti Poreznoj upravi.

Kao kratkoročni iznajmljivač moraš plaćati dvije vrste poreza:

• (paušalni) porez na dohodak
• porez na nekretnine

(Paušalni) Porez na dohodak

Paušalni porez plaća se svaka tri mjeseca, i to u iznosu koji odgovara broju tromjesečja za koja ti je utvrđena obveza.

Drugim riječima, plaćaš ga kvartalno, a ako nisi obveznik cijele godine, plaćaš samo za ona tromjesečja koja ulaze u tvoje razdoblje poslovanja.

Paušalni porez na dohodak nije isti za cijelu zemlju, već ovisi o indeksu turističke razvijenosti (ITR) jedinice lokalne samouprave u kojoj se tvoja nekretnina nalazi.

Propisani rasponi iznose:

Izvor: Porezna uprava

Paušalni porez na dohodak plaćaju obveznici koji ispunjavaju sljedeće uvjete:

U slučaju da ne ispunjavaš uvjete za paušalni, trebaš plaćati “klasični” porez na dohodak.

Porez na nekretnine

Uz porez na dohodak, ako iznajmljuješ nekretninu, moraš plaćati i porez na nekretnine.

Točnu visinu određuju jedinice lokalne samouprave u kojima se nekretnina nalazi. U tablici saznaj koliko iznosi porez na nekretnine na tvojoj lokaciji.

Ostali troškovi kratkoročnog iznajmljivanja 

Uz poreze, kod kratkoročnog iznajmljivanja čekaju te još i troškovi:

• turističke pristojbe
• članarine turističkoj zajednici

Turistička pristojba plaća se paušalno po krevetu, odnosno broju smještajnih jedinica. Točan iznos određuje županija.

Turistička članarina plaća se paušalno po krevetu, odnosno broju smještajnih jedinica. Točan iznos određuje županija.

Sad kad znaš da ti nekretnina zadovoljava sve uvjete i da si spreman/a na sve troškove, vrijeme je da saznaš kako ju oglašavati.

Kako se oglašavati?

Ako planiraš sam/a oglašavati svoju nekretninu, trebaš znati da sve počinje dobrom prezentacijom. 

Prije svega trebaju ti kvalitetne fotografije smještaja. Uvijek pazi da je tvoj prostor dobro osvijetljen, uredan i vizualno primamljiv. 

Dodatnu ulogu igra profesionalan i zanimljiv opis nekretnine. Njime želiš dodatno privući turiste i pomoći im da dobiju dojam o tvom prostoru. Zato im sažeto, ali dovoljno detaljno, opiši što tvoj prostor nudi – od specifikacija apartmana do okolnih atrakcija.

Kad napraviš dobre slike i osmisliš prigodan opis, vrijeme je da ih spojiš unutar oglasa.  Najpopularnije aplikacije za oglašavanje kratkoročnog najma su Airbnb i Booking.com.

Iako još nije aktualan, uskoro će ti za korištenje navedenih platformi trebati jedinstveni registracijski broj.

Uz platforme za oglašavanje, za promociju iskoristi i društvene mreže poput Facebooka, Instagrama, TikToka i ostalih platformi.

Nakon što odradiš marketinški dio i privučeš goste, ostaje ti zadnji korak: prijava gostiju.

Kako prijaviti goste?

Nakon što dobiješ rješenje o kategorizaciji, tvoj smještaj će se upisati u središnji turistički informacijski sustav – eVisitor. 

Putem njega vršit ćeš prijavu i odjavu svojih turista.

Kako bi mogao/la mirno spavati i ne brinuti o mogućim oštećenjima, preporučujemo da svoju nekretninu osiguraš. Naši agenti pomoći će ti pronaći najbolju opciju.

UGOVORI NA KOMPARE.HR

Osiguraj svoj nekretninu za najam

Usporedi ponude

Dugoročni najam stana

Dugoročni najam stana podrazumijeva najam duži od 30 dana.

Za razliku od kratkoročnog najma, dugoročno iznajmljivanje znatno je jednostavnije. Nema toliko uvjeta, papirologije ni dodatnih procedura.

Međutim, nemoj odmah misliti da si u potpunosti izbjegao/la papirologiju. I u ovom slučaju trebaš “pohvatati” par stvari, a jedna od najvažnijih je ugovor o najmu.

Ugovor o najmu

Ako nudiš dugoročni najam, s najmoprimcem trebaš potpisati ugovor o najmu. Ugovor može biti sklopljen na neodređeno i određeno vrijeme.

Njime se definiraju važne stavke poput:

• ugovornih strana 
• opisa stana
• početka i trajanja najma
• najamnine i troškova korištenja stana
• održavanja stana,
• prestanka, produženja, raskida i otkaza ugovora

Primjer ugovora o najmu preuzmi ovdje. (Izvor: mpg.gov.hr)

Ugovor ne moraš ovjeriti kod javnog bilježnika, ali imaj na umu da solemnizacija ima snagu ovršne isprave. To znači da, ako ti primjerice najmodavac ne plaća najamninu, na temelju ugovora možeš odmah pokrenuti ovrhu.

Ako ne ovjeriš ugovor, u roku 8 dana od zaključivanja moraš ga dostaviti Poreznoj upravi. U slučaju da ga ovjeriš i solemniziraš, to će napraviti tvoj javni bilježnik.

Nakon što zaprimi tvoj ugovor, Porezna uprava poslat će ti rješenje o utvrđenom porezu na dohodak imovine. Evo o čemu je riječ.

Porez na dohodak od dugoročnog najma

Ako iznajmljuješ stan više od 10 mjeseci, bit ćeš oslobođen/a poreza na imovinu. Međutim, i dalje ćeš morati plaćati porez na dohodak.

U Hrvatskoj porezna stopa poreza na dohodak iznosi 12%. Porezna osnovica je pritom najamnina umanjena za 30%

Kako porez na dohodak izgleda na primjeru, objasnit ćemo ti u nastavku.

Nakon što se prijaviš u poreznu i dobiješ rješenje, preostaje ti prijava svog najmoprimca.

Kako prijaviti podstanara?

Za razliku od prijave gosta, prijava podstanara je znatno (barem vremenski) jednostavnija.

Ona se u pravilu vrši dostavom sklopljenog ugovora u poreznu upravu. Podstanar zatim treba otići u MUP i tamo prijaviti promjenu boravišta ili prebivališta. U ponekim ćeš slučajevima i ti kao najmodavac trebati ići s njim.

Sad kad znaš što te sve čeka od procedure, vrijeme je da saznaš kako uopće oglašavati dugoročni najam.

Kako se oglašavati?

Kod dugoročnog najma vrijedi isto pravilo kao i kod kratkoročnog: estetika prodaje.

Kvalitetne fotografije, uredan prostor i jasno napisan opis čine oglas privlačnijim i pomažu potencijalnim najmoprimcima da se lakše zamisle u tvojoj nekretnini. Što je vizualizacija jednostavnija, to će se stan brže iznajmiti.

Najbolje platforme za dugoročno oglašavanje su:

• Njuškalo
• Index Oglasi
• Facebook Marketplace 
• Relevantne Facebook grupe

Kombinacija ovih kanala daje najveći doseg.

Kratkoročni vs. dugoročni najam stana

Ako i dalje razmišljaš trebaš li stan dati u dugoročni ili kratkoročni najam, ne brini. U nastavku ćemo ti sumirati ključne razlike između ove dvije vrste najma.

Dakle, ako želiš veće prihode, ali i veće obveze – kratkoročno iznajmljivanje je pravi izbor. U suprotnom, dugoročni najam je bolja opcija za tebe.

Neovisno koju vrstu odabereš, imaj na umu da je riječ o tvojoj imovini koju daješ na korištenje drugim osobama. Pritom ne možeš utjecati na to kako će se druga strana prema njoj odnositi. Zato ti preporučujemo da nekretninu za svaki slučaj osiguraš.

Ugovori najpovoljnije osiguranje nekretnine uz kompare.hr

Naši agenti besplatno će usporediti ponude i pronaći najbolju opciju po tvojoj mjeri. Pritom nećeš imati dodatnih troškova jer je kompare.hr usluga za sve korisnike potpuno besplatna. 

UGOVORI NA KOMPARE.HR

Osiguraj svoju nekretninu uz najbolju ponudu

Usporedi ponude