Stambeni kredit – procedura u 7 koraka

Riješiti stambeno pitanje važan je korak u životu. Pronalazak idealnog stana ili kuće na poželjnoj lokaciji, željena veličina i raspored prostorija te prihvatljiva cijena nekretnine temelj su odluke. 

Međutim, često je iznos raspoloživih sredstava ili mogućnost dobivanja kredita ključni faktor.

Kupnja nekretnine bez kredita danas je gotovo nemoguća, pa vjerojatno i vi planirate uzeti stambeni kredit. Ovaj proces može biti dugotrajan, naporan i ponekad zbunjujuć, no razjasnit ćemo ga u ovom vodiču. 

Proceduru podizanja stambenog kredita podijelili smo u 7 osnovnih koraka koje jednostavno možete slijediti.

Ukratko o stambenom kreditu

Stambeni kredit namjenski je kredit uz obvezno pravdanje korištenja sredstava kredita. Banka vam na raspolaganje stavlja odobreni iznos kredita uz uvid u namjenu i način trošenja sredstava.

Namjena stambenog kredita može biti:

• kupnja nekretnine ili zemljišta
• izgradnja i dovršenje nekretnine
• dogradnja, nadogradnja, rekonstrukcija
• adaptacija
• refinanciranje postojećeg stambenog kredita
• plaćanje kapare za kupnju nekretnine

Najčešće se stambeni krediti odobravaju uz upis hipoteke, odnosno založnog prava banke na nekretninu. 

Nekretnina na koju se upisuje zalog obično je stan ili kuća čija se kupnja financira iz stambenog kredita. No, to može biti i neka druga zamjenska nekretnina odgovarajuće vrijednosti.

Za stambene kredite u iznosu do 40.000 eura nije potrebno založno pravo na nekretnini.

Kratke, važne činjenice o stambenom kreditu

• Stambeni kredit predstavlja dugotrajnu kreditnu obvezu koja se može ugovoriti i na rok otplate do 30 godina. 
• Otplata može biti ugovorena u mjesečnim anuitetima ili ratama, no anuiteti su daleko češći.
• Danas se stambeni krediti u bankama ugovaraju uz fiksnu kamatnu stopu za cijeli rok otplate kredita.
• Stambeni kredit za kupnju nekretnine je oblik namjenskog kredita, a novčana se sredstva doznačuju na račun prodavatelja nekretnine.
• Ostale popratne troškove kredita (procjena, javni bilježnik, osiguranja, porez) uglavnom podmiruje kupac, odnosno korisnik kredita, sredstvima iz vlastitog džepa.

Za spomenute troškove moguće je i uvećati iznos stambenog kredita, najčešće do 10% dogovorene kupoprodajne cijene koja se plaća iz kredita.

Pogledajmo kako to može izgledati na primjeru: 

• Predugovorom je dogovoreno da će se kupoprodajna cijena, u visini 120.000 eura, isplatiti iz odobrenog kredita banke. 
• Kupcu su potrebna dodatna sredstva za podmirenje različitih troškova pa je traženi iznos kredita 127.000 eura. 
• Kod isplate kredita, 120.000 eura isplaćuje se prodavatelju, a preostalih 7.000 eura na račun korisnika kredita.

Da bi banka mogla isplatiti dodatna sredstva za troškove, važno je da je procijenjena vrijednost nekretnine dostatna.

Prvo treba zadovoljiti kriterije kreditne sposobnosti

Kreditna sposobnost određuje koliki maksimalni kredit možete realizirati. 

Važno je u obzir uzeti dvije vrste kreditne sposobnosti:

• Vlastitu kreditnu sposobnost, odnosno onu o kojoj odlučujemo sami
• Financijsku kreditnu sposobnost, odnosno onu koju određuje financijska institucija (npr. banka)

S obzirom da je ovo vrlo važna tema, pogledajmo ju malo detaljnije.

Vlastita kreditna sposobnost

Stambeni krediti se ugovaraju na dugi rok, često i dulji od 20 godina. Stoga prvo treba dobro razmisliti koliko ćemo novca mjesečno moći izdvajati za njegovu otplatu.

Drugim riječima, sami moramo odlučiti o vlastitoj kreditnoj sposobnosti. 

To činimo na temelju financijskog izračuna slobodnih primanja u osobnom budžetu. 

Slobodna primanja su dio vašeg prihoda koji vam ostaje nakon što podmirite osnovne troškove života i financijske obaveze. Radi se o primanjima koja možete slobodno koristiti bez ugrožavanja financijske stabilnosti.

Da biste ih izračunali, u obzir uzmite:

• Ukupne prihode
• Osobne troškove (npr. namirnice, režije, najamnina)
• Postojeće financijske obveze (npr. štednja, osiguranje, dugovi)

Tako ćete znati koliko vam novca preostaje za otplatu stambenog kredita.

Financijska kreditna sposobnost

Kriterije financijske kreditne sposobnosti zadovoljavate ako vaša redovita mjesečna primanja pokrivaju iznos:

• sume buduće mjesečne obveze po kreditu (anuitet ili rata) i 
• neopterećenih primanja za pokriće minimalnih životnih potreba.

To možemo izračunati koristeći sljedeću formulu:

neto plaća – socijalni minimum = anuitet ili rata

neto plaća = anuitet ili rata + socijalni minimum

Visina neopterećenih primanja potrebnih za osnovne životne potrebe ili kolokvijalno socijalni minimum obično je uvjetovan Ovršnim zakonom, ali ovisi i o poslovnoj politici pojedine banke.

Ako visinom primanja zadovoljavaš potencijal budućeg korisnika kredita, banka će detaljnije ocijeniti tvoju kreditnu sposobnost. 

To podrazumijeva i provjeru:

• urednosti izvršavanja postojećih obveza prema kreditnim institucijama,
• solventnosti poduzeća u kojem si zaposlen/a, 
• status zaposlenja, 
• duljinu radnog staža i dr.

Kada je u pitanju odobrenje kredita, postoji i starosna granica koju određuju banke. Korisnik kredita na konačni datum dospijeća otplate ne smije biti stariji od 75 godina.

Provjera nekretnine

Osim predmeta kupnje, nekretnina u stambenom kreditu predstavlja i instrument osiguranja kredita. 

S obzirom na to da su cijene nekretnina promjenjive, banke obično traže da procijenjena tržišna vrijednost nekretnina bude jednaka ili za određeni postotak veća od iznosa traženog kredita.Minimalna vrijednost nekretnine mora biti jednaka ili 10-20% veća od iznosa traženog kredita (omjer 1:1, 1:1,10 ili 1:1,20). Koji omjer banka primjenjuje ovisi o bonitetu klijenta kao i o instrumentima osiguranja kredita.

Osim primjerene vrijednosti, nekretnina mora zadovoljiti i kriterije podobnosti upisa založnog prava banke u zemljišnoknjižni izvadak. 

To prije svega ovisi o legalnosti nekretnine te eventualnim zabilježbama koje bi mogle ograničiti upis založnog prava.

Nekretnina bi trebala imati akt za uporabu, odnosno potvrdu da isti nije potreban. Podobna nekretnina je etažirana ili je barem upisana u knjigu položenih ugovora te ima izrađen energetski certifikat.

Realizacija stambenog kredita – procedura

Prije nego krenete u realizaciju stambenog kredita, prvo dobro proučite uvjete banaka—sami ili uz pomoć kreditnog posrednika. 

Upoznajte se s osnovnim uvjetima i opcijama koje imate, kao što su:

• visina ugovorene ili nominalne kamatne stope
• troškovi obrade kredita
• instrumenti osiguranja kredita
• visina efektivne kamatne stope i sl.

Nakon temeljitog promišljanja i zajedničke usporedbe svih uvjeta na tržištu, odaberite financijskog partnera, adekvatan model kreditiranja i krenite u realizaciju stambenog kredita.

1. Dokumentacija za stambeni kredit

Dokumentacija za stambeni kredit podrazumijeva:

• dokumentaciju za dokazivanje kreditne sposobnosti
• dokumentaciju za dokazivanje namjene kredita te 
• dokumentaciju nekretnine.

1) Dokumentacija za dokazivanje kreditne sposobnosti 

Ova dokumentacija ovisit će o vrsti primanja koje ostvarujete, obliku poduzeća vašeg poslodavca, statusu zaposlenja i slično. 

No, osnovnu dokumentaciju čine osobni dokumenti, ovjerene platne liste, odresci od mirovine, ugovori o radu na određeno vrijeme, JOPPD obrasci, potvrda poslodavca o zaposlenju i dr.

2) Dokumentacija za dokazivanje namjene kredita 

Također, banci je potrebno predočiti i predugovor ili ugovor o kupoprodaji nekretnine na kojem je tražitelj kredita naznačen kao kupac. Ovim se ujedno dokazuje i namjena traženog kredita.

No, ovjera potpisa je obvezna za ugovor o kupoprodaji koji se sklapa prije same isplate kredita.

3) Dokumentacija nekretnine 

Naposljetku, banci je potrebno dostaviti i osnovne dokumente prodavatelja nekretnine i same nekretnine, kao i dokaz o vlasništvu nekretnine. U ovu se svrhu koristi originalan izvadak iz zemljišnih knjiga, ne stariji od 30 dana. 

Prilaže se obično i dokaz o legalnosti nekretnine, uporabna dozvola te kopija energetskog certifikata.

Nakon predaje zahtjeva za kredit i ostale tražene dokumentacije, banka ocjenjuje vašu kreditnu sposobnost, kao i podobnost željene nekretnine za upis založnog prava.
2. Procjena nekretnine za kredit

Sljedeći je korak procjena tržišne vrijednosti nekretnine na osnovi koje će se po potrebi korigirati konačan iznos stambenog kredita ili povećati traženi instrumenti osiguranja.

Procjenu nekretnine na ovom koraku vrši banka, a ona može predstavljati i prvi veći trošak. 

Izvid, odnosno izradu procjene vrijednosti nekretnine, plaća korisnik kredita, a cijena ovisi o vrsti, kvadraturi i lokaciji nekretnine.

U nekim kreditnim linijama, procjena nekretnina može biti i besplatna. Također, banke ponekad nude besplatnu procjenu nekretnine u sklopu posebnih promocija.

Prije nego krenemo dalje, pogledajmo ukratko što smo sve dosad riješili i ‘gdje’ smo u procesu:

Najveći dio posla smo zapravo već napravili. Preostaje da nam banka finalno odobri kredit.

3. Banka je odobrila kredit

Djelatnik banke će obraditi vaš kreditni zahtjev i poslati ga na odobrenje.

Po primitku odluke o odobrenju stambenog kredita, potrebno je pripremiti kupoprodajni ugovor (ako je ranije dostavljen samo predugovor) te ga ovjeriti kod javnog bilježnika.

Pravna služba banke u međuvremenu priprema ugovornu dokumentaciju i dokumentaciju potrebnu za upis hipoteke.

Tako pripremljenu dokumentaciju potpisuju svi sudionici u kreditu, prije svega korisnik kredita i vlasnik nekretnine/prodavatelj, odnosno za banku založni dužnik, koji svojim potpisom dozvoljava upis hipoteke.

Ovdje nailazimo i na drugi trošak koji trebate podmiriti vlastitim novčanim sredstvima: solemnizacija ugovora o kreditu prema tarifama javnog bilježnika.

Troškovi javnobilježničke ovjere ovise o iznosu stambenog kredita, broju sudionika u kreditu (korisnik kredita, sudužnik, sudionik i dr.) te instrumentima osiguranja kredita (izjava o suglasnosti zapljene primanja, zadužnica, hipoteka i dr.).

U prosjeku ti troškovi iznose od 400€ do 700€.

4. Instrumenti osiguranja nekretnine i kredita

O modelu odobrenog stambenog kredita ovise i:

• potrebni instrumenti osiguranja nekretnine te 
• dodatni instrumenti osiguranja kredita. 

Korisnik kredita je dužan uplatiti instrumente osiguranja prije same isplate kredita iz vlastitih sredstava.

U svrhu osiguranja kredita se može ugovoriti osiguranje korisnika kredita, osiguranje otplate kredita ili životno osiguranje.

1) Osiguranje nekretnine

Kako bi zaštitila nekretninu na koje polaže založno pravo, banka od korisnika kredita zahtijeva osiguranje imovine, odnosno nekretnine od osnovnih rizika za cijelo vrijeme otplate kredita.

Osnovni rizici koji ugrožavaju nekretninu su požar, udar groma, eksplozija, oluja, tuča, udar motornog vozila u građevinski objekt, pad i udar zračne letjelice te manifestacije i demonstracije.

• Cijena: Premija osiguranja nekretnine ovisi o  pokriću rizika koji pojedina banka traži, o površini, načinu izgradnje i lokaciji nekretnine te odabiru osiguravajuće kuće. Uobičajeno premija osiguranja stana iznosi oko 50€ godišnje, a za kuću oko 150€ godišnje.

2) Osiguranje korisnika kredita

Osim osiguranja nekretnine često je potrebno osigurati i korisnika kredita, prema modelu odobrenog kredita koji prije svega ovisi o omjeru iznosa traženog kredita i procijenjene vrijednosti nekretnine.

Najčešće je riječ o osiguranju korisnika kredita u slučaju nezgode, gdje u slučaju smrti ili trajnog invaliditeta koji su posljedica nezgode osiguravajuća kuća namiruje banci preostali iznos kredita.

• Cijena: Premija osiguranja u slučaju nezgode uplaćuje se godišnje za trajanja otplate kredita. Uplaćena sredstva su nepovratna, a ovise o iznosu kredita i godinama korisnika, odnosno osiguranika. Prosječno, premija osiguranja iznosi od 40€ do 150€ godišnje.

3) Osiguranje otplate kredita

U posljednje vrijeme, čest instrument osiguranja stambenih kredita je i osiguranje otplate kredita. Kod ove vrste osiguranja, određeni iznos preostale glavnice je u pokriću u slučaju smrti ili trajnog invaliditeta korisnika kredita. U slučaju otkaza ili bolovanja, osiguravatelj na određeno vrijeme preuzima na sebe mjesečnu otplatu kredita.

Osiguranje otplate kredita ili tzv. CPI (Credit Protection Insurance) uplaćuje se najčešće godišnje ili mjesečno uz anuitet ili ratu kredita.

Iako iznosom pozamašna, uplaćena sredstva nisu uvijek povratna. Visina premije prije svega ovisi o banci, odnosno odabranom modelu kredita te partnerskoj osiguravajućoj kući.

4) Životna osiguranja

Kao instrumenti osiguranja ponekad se mogu koristiti i mješovita osiguranja života. Ona pokrivaju određeni iznos kredita u slučaju smrti i trajnog invaliditeta.

• Cijena: Mješovito životno osiguranje se uplaćuje svake godine za trajanja kredita. Uplaćena sredstva su povratna, a visina premije ovisi o osiguranom iznosu  kredita te godinama i zdravlju samog korisnika. U prosjeku, premije mješovitog životnog osiguranja u svrhu osiguranja stambenog kredita iznose od 400€ do 700€ godišnje.

Neovisno o vrsti osiguranja za koju se u dogovoru s bankom odlučite,  osiguranje je potrebno vinkulirati u korist banke. Vinkulacijom police osiguranja (života, nezgode, CPI-a ili nekretnine) ustupaš pravo na isplatu  osigurane svote u korist banke.

5. Gruntovnica

Nakon što s bankom sklopite Ugovor o stambenom kreditu, javni bilježnik će prijedlog za upis hipoteke poslati prema gruntovnici.

Kada gruntovnica obavi upis hipoteke, dobit ćete novi vlasnički list koji je potrebno dostaviti u banku.

6. Isplata stambenog kredita na račun prodavatelja nekretnine

Djelatnik u banci u posljednjem koraku preuzima instrumente osiguranja, ugovore o kreditu, ovjereni ugovor o kupoprodaji i dokumentaciju iz gruntovnice te najavljuje isplatu kredita za određeni datum.

Isplata kredita se vrši sukladno ugovoru o kupoprodaji, ali datum isplate određuje sam korisnik kredita.  Na taj način, možete smanjiti troškove interkalarne kamate.

Interkalarna kamata je dio redovne kamate koja se plaća na iznos kredita za razdoblje od dana isplate kredita do dana knjiženja prvoga mjesečnog anuiteta.

Maksimalan iznos interkalarne kamate nešto je manji od iznosa ugovorenoga mjesečnog anuiteta/rate. Dakle, visina interkalarne kamate ovisi o datumu isplate i iznosu samog kredita. Isplaćuje se iz vlastitih sredstava korisnika kredita, a može predstavljati poveći iznos.

Proces realizacije stambenog kredita završio je isplatom kredita na račun prodavatelja.

7. Tabularna izjava

Korisnici kredita sigurno žele status kupca nekretnine promijeniti u status vlasnika nekretnine.

Za uknjižiti pravo vlasništva u zemljišne knjige, trebat će vam tabularna isprava. Ona predstavlja ovjerenu izjavu kojom prodavatelj dozvoljava prijenos vlasništva kupcu te ga ovlašćuje da ishodi uknjižbu prava vlasništva u svoju korist i u svoje ime.

Prijedlog za upis vlasništva podnosi se elektronskim putem kod javnog bilježnika ili odvjetnika, osobno ili putem pošte.

I  sada ste i službeno vlasnici nekretnine!

Ups, ne zaboravimo platiti porez! 🤫

Nakon uspješne kupoprodaje, novopečenom vlasniku još preostaje platiti porez na promet nekretnina. Rok za plaćanje ovog poreza iznosi mjesec dana, a novčano iznosi 3% od procijenjene tržišne vrijednosti nekretnine.

Česta pitanja u vezi stambenih kredita

Odgovorimo na još nekoliko pitanja koje nas zainteresirani korisnici kredita često pitaju.

Mogu li dobiti stambeni kredit bez uporabne dozvole?

Da, stambeni kredit teoretski možete dobiti i ako nekretnina nema uporabnu dozvolu, no ovo bi vam moglo ograničiti izbor banaka koje će vam htjeti ponuditi kredit. 

Banke također često traže zamjensku dokumentaciju za nekretnine bez uporabne dozvole, poput građevinske dozvole, glavnog projekta i elaborata etažiranja.

Koliko košta proces realizacije stambenog kredita?

Iako ćete i kredit trebati otplatiti, zajedno s kamatom, ne treba zaboraviti niti na značajne troškove koji nastaju tijekom samog procesa realizacije kredita. Ove ćete troškove morati platiti iz vlastitog džepa, pa se na njih pripremite na vrijeme.

Konkretno, trebat će vam minimalno 1.000,00 eura vlastitih sredstava. Neki od troškova na koje možete računati su: 

• Solemnizacija ugovora o kreditu
• Ovjera potpisa na kupoprodajnom ugovoru
• Procjena nekretnine (osim ako je besplatna) 
• Porez na promet nekretnina (3% od tržišne vrijednosti nekretnine)
• Osiguranje – nekretnine i kredita
• Ishođenje dokumentacije (npr. uporabne dozvole)

Ove troškove eventualno možete podmiriti sredstvima kredita, ako to unaprijed dogovorite s bankom.

Pokriva li stambeni kredit uvijek ukupnu cijenu nekretnine?

Ne. Stambeni kredit ponekad pokriva samo određeni postotak tražene cijene nekretnine, na primjer 80%. U tom slučaju, kupac mora ostatak financirati sam (u ovom primjeru, 20% cijene nekretnine + dodatne troškove realizacije kredita).